2020中国绿色地产指数TOP30报告
发布机构：中国投资协会创新委、《环球》杂志、标准排名
调研支持：全联房地产商会
“坚定不移贯彻新发展理念。理念是行动的先导。新时代抓发展，必须更加突出发展理念，坚定不移贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，推动高质量发展。”在中央经济工作会议确定的2020年重点工作中，“绿色发展”被着重强调。
在新冠肺炎疫情期间，人们在房间里居住的时间变得更长，而建筑的绿色健康、安全舒适就显得更加重要，这也使得绿色健康建筑迎来重大发展机遇。
“绿水青山就是金山银山”，中国早已表达出对绿色可持续发展的重视和倡导。杀鸡取卵、竭泽而渔的发展方式已走到尽头，顺应自然、保护生态的绿色经济昭示着未来。
习近平总书记1月在云南考察时指出，只要坚持生态优先、绿色发展，锲而不舍，久久为功，就一定能把绿水青山变成金山银山。5月，习近平总书记在山西考察时说：“把加强流域生态环境保护与推进能源革命、推行绿色生产生活方式、推动经济转型发展统筹起来，坚持治山、治水、治气、治城一体推进。”
作为绿色经济的重要一环，绿色地产日渐展示其成长的魅力。顺应国际国内潮流，在中国投资协会、中国建筑节能协会等的支持与帮助下，标准排名已持续五年开展绿色地产调研工作，并编制发布中国绿色地产指数TOP30报告。调研以公开、客观、公正、诚信为原则，在调研数据的基础上，再结合政府部门披露数据、环境信息监测数据，进行交互比对，用绿色事实说话，引导中国房地产建筑业成为建筑节能减排和绿色发展坚定的践行者和引领者，用绿色杠杆撬动行业转型，推动高质量发展。
一、气候变化视角下的全球房地产建筑业
（一） 气候变化成为倒逼行业绿色发展的推进器
气候变化的研究进展和结果仍有不少争议，但其已有众多科学证据支撑，并成为全球民众最为关心的话题之一。
联合国环境规划署2019年11月发布的年度《排放差距报告》警告说，除非未来10年全球温室气体排放量每年下降7.6%，否则《巴黎协定》提出的将升温控制在1.5摄氏度之内的目标将无法实现。
联合国政府间气候变化专门委员会（IPCC）2018年在《IPCC全球升温1.5℃特别报告》中称，要将全球变暖限制在1.5摄氏度之内，亟待在土地、能源、工业、建筑、交通和城市方面进行“快速而深远的”转型。到2030年，全球二氧化碳排放量需要比2010年的水平下降大约45%，到2050年左右达到“净零”排放。
房地产建筑业是全球变暖限制在1.5摄氏度的关键之一。全球建筑建设联盟2020年1月22日发布的《2019年建筑业全球形势报告》指出，建筑业能耗量占全球能耗量的36%，相关二氧化碳排放占全球排放量的39%。其中，建筑材料（如钢铁、水泥和玻璃）制造占全球温室气体总排放量的11%。2017~2018年，全球建筑行业排放增加了2%；全球建筑能耗量增加了1%，自2010年以来增加了7%。
2015年12月，《联合国气候变化框架公约》近200个缔约方在巴黎气候变化大会上一致通过《巴黎协定》。这是继《京都议定书》后第二份有法律约束力的全球气候协议，为2020年后全球应对气候变化行动做出安排。房地产建筑业的参与对于《巴黎协定》的有效履行至关重要。
世界经济论坛1月发布的《全球风险报告》强调，在长期风险层面，未来10年的全球五大风险首次全部与环境相关。世界银行预计，到2030年前要实现节能减排的目标，70%的潜力在建筑节能减排领域。
（二） 国家自主贡献计划成为行业绿色发展新引擎
目前，《联合国气候变化框架公约》已有184个国家加入。其中，绝大多数国家（136个）的自主贡献计划涉及建筑物。国家自主贡献计划给行业带来绿色发展新机遇。
2020版国家自主贡献计划（2020~2025）将更多地关注降低建筑物碳排放问题，并向低碳和可再生能源、低碳建筑材料、改善建筑围护、基于自然的解决方案以及系统效率提升转型。比如，为实现转型，2018年全球总投资额达1390亿美元。为了解决减排问题并提高能源强度，政府、企业和个人必须增加对能效的投资，以抵消建筑业排放的增长。
全球建筑产业价值链各方正在努力采取行动，以实现全球建筑存量的低碳转型，并提升能源效率。
中国国家自主贡献目标将继续引导中国经济发展与碳排放逐步脱钩。2020、2030和2050年，中国人均GDP分别约为2005年水平的3.2倍、5.2倍和11倍；而通过实施国家自主贡献，同期中国能源相关二氧化碳排放只分别相当于2005年水平的约1.8倍、2倍和0.84倍，中国经济发展与碳排放实现进一步脱钩，中国经济发展对碳排放的依赖日益减轻，这将为进一步向低碳发展路径变迁创造更有利的条件。
中国国家自主贡献计划体现了中国积极应对气候变化，努力控制温室气体排放，提高适应气候变化能力，并深度参与全球治理，承担国际责任的姿态和决心。
规范新建建筑能源绩效的政策是应对未来碳排放增加的有力手段，越来越多的国家开始采用自上而下的监管来实现变革，绿色建筑法规正得以加强。比如，印度颁布了其住宅领域的第一个住宅建筑节能规范Eco-NiwasSamhita2018，卢旺达通过了绿色建筑最低合规系统，等等。
《巴黎协定》设定的目标是到2050年全球实现碳净零排放，一些国家正着眼于减少施工过程中的碳排放。澳大利亚自2010年起强制推行“国家建筑环境评估系统”（NABERS），房地产开发领域的碳排放情况出现明显改观。
世界绿色建筑委员会致力于通过《净零碳排放建筑承诺书》推进新框架的设立。基于现代建筑方法（如装配式建筑）的技术创新，通过标准化流程和材料选择，也可以减少能耗、节约成本。房地产业规模最大的参与者将政策作为制定未来策略的基础，但推动变革不可能仅仅依靠法规。
绿色低碳建筑将拥有更广泛的市场，释放出遏制未来能源需求和碳排放的积极信号。许多国家制定了相关政策战略，以期在2050年或更早实现其目标，并提升净零排放建筑的存量。随着越来越多的国家将自主贡献计划作为其战略目标，现有存量建筑的碳排放标准将会受到持续关注。
（三） 绿色金融成为行业绿色发展新动能
为提升全球低能耗和低碳建筑体量，许多国家和地区都已陆续推出绿色债券，通过绿色金融政策推进行业绿色发展。
欧盟委员会成立了可持续金融发展专家小组（HLEG）和欧盟委员会技术专家组（TEG），以制定欧盟绿色债券标准、低碳投资策略基准和改进企业披露与气候相关信息的指南。此外，包括英格兰银行、欧洲中央银行在内的金融机构正不断向金融组织施压，要求将气候风险纳入产品定价标准。可持续发展投资和绿色金融的兴起将是所有市场的共同主题。
在欧洲，金融机构向房地产施压，要求后者更好地了解建筑碳排放及气候风险所带来的财务风险，并将其作为贷款审批的一项标准。对于能耗表现欠佳的贷款申请人，金融机构审批条款会较为苛刻。气候风险系数较低、可持续性发展更强的企业将享受更为优惠的政策。
欧洲非上市房地产投资协会（INREV）数据显示，2019年房地产新增投资融资总额超过2000亿欧元，达有史以来最高水平。
5月20日，欧洲建筑性能研究所（BPIE）发布了一份关于欧洲建筑行业经济机会的分析报告。报告称，至2050年，大幅度提高翻新速度和深度所需的公共资金总额每年将达900亿欧元，其中每年将分配760亿欧元用于支持建筑翻新，另外在创新基金中提供每年138亿欧元的资金，以按工业规模扩大建筑物的系列改造。每年对欧洲建筑进行深度翻新的总投资预计为2430亿欧元。欧盟委员会目前正在筹划1万亿欧元的经济刺激方案。欧盟能源专员卡德里·西姆森提出的“建筑革新浪潮”战略被认为是经济复苏的优先重点，将于今年9月发布。
东盟资本市场论坛（ACMF）于2017年11月发布了绿色债券标准。该标准于2018年10月修订，基于绿色债券原则（GBP）制定，旨在满足东盟的需求。该标准仅适用于该地区的发行人和项目，特别不包括与化石燃料相关的项目。ACMF还在2018年10月推出了东盟社会债券标准和东盟可持续债券标准。此后，ACMF还于2018年12月发布了使可持续金融与可持续发展目标保持一致的文件。
此外，巴西发布《2016年巴西绿色债券发行指南》，旨在为巴西固定收益证券市场的参与者提供有关发行绿色债券的建议，并期待为该市场在该国的发展做出贡献；日本环境省于2017年3月制定了《2017年绿色债券指南》，鼓励在日本发行绿色债券并对其进行投资；肯尼亚在2019年2月启动了其绿色债券监管框架，通过了有关发行绿色债券的政策指导说明和批准修正案。
气候债券倡议组织数据显示，2019年全年，全球共计发行绿色债券2500亿美元（约合人民币1.8万亿元），能源和建筑依然是主要投向，分别占比31%和30%。这显示出绿色债券的蓬勃生机和发展张力，凸显了房地产建筑业绿色发展的优势和前景。
（四） 房地产建筑业绿色发展挑战
目前，绿色发展相关的议题主要围绕新建建筑开展。但现实是，2050年的城市建设环境与现在不会有很大差别，30年后使用的建筑大多是现在已建成的建筑。对旧有建筑进行翻新改造，使其达到节能降耗甚至净零排放的目标更具挑战性。
房地产建筑业实现建筑的净零排放，很重要的一点是获取可靠的信息，并确保相关各方都可以使用这些信息。全球有不少建筑已获得某种形式的绿色认证，但这些建筑占当地市场的比例非常低。绿色的、可持续发展的建筑市场发展空间巨大。
绿色发展和投资的核心是信息披露，目前全球已有30多个国家和地区建立了上市公司环境、社会和公司治理（ESG）信息披露制度。信息披露要求逐渐从“鼓励性披露”，向“不披露就解释”和“强制披露”递进，并致力于建立更多的可量化指标标准。
房地产建筑企业在年度报告和可持续发展信息披露方面虽然略有进展，但披露信息仍然不一致、不完整。其结果就是，难以确保ESG风险被精确捕捉。金融市场的数据披露是有结构的、一致的和强制的。由于披露不足，ESG评级难以被视为与金融市场数据同等的评级。除非有政府部门监管授权，否则，专注于ESG问题的公司报告和可持续发展信息披露仍将缺乏一致性、完整性。
这也意味着，在ESG研究和评级初期，若将非结构化的、不一致的、披露不佳的ESG信息以另外一种高质量的、可比的和可操作的数据呈现出来，对于帮助刺激可持续发展投资需求，满足未来政府部门对ESG报告和信息披露的强制要求，具有重大意义。
二、绿色发展的中国实践和贡献
2020年是中国全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。年初暴发的新冠肺炎疫情给中国和世界经济带来了前所未有的挑战。对疫情的担心演化成了人们对绿色建筑和健康安全居住环境的向往和渴望。
（一）规划蓝图绘就绿色新篇章
气候变化叠加新冠肺炎疫情，绿色地产不再徘徊于十字路口，而是成为行业提质增效的风口。
国家统计局数据显示，2019年中国房屋施工面积达89.38亿平方米，同比增长8.7%，增长幅度较上年增加3.5个百分点。住房和城乡建设部数据显示，2019年全国新开工装配式建筑4.2亿平方米，较2018年增长45%，近4年年均增长率为55%。
在每年房屋施工面积持续增长的情况下，发展绿色地产优势突出。
到年底虽然还有一段时间，但总体上看，“十三五”期间中国绿色建筑发展整体迈上了一个新台阶，进入全面发展阶段。每年新增二星级以上绿色建筑项目数量约3500个，带动关联产业产值3万亿元。
此外，全社会建筑节能意识日渐形成，城市新建建筑的节能比率不断提高。
尽管各国绿色建筑认证标准参差不齐且费用高昂，但是绿色建筑认证正成为投资决策的准绳，专注开发绿色建筑的房企已越来越多。比如，2001年5月至2019年10月，仅LEED一家就已在中国拥有4818个注册及认证项目。
仲量联行研究表明，拥有LEED认证的办公楼平均租金比非绿色认证办公楼高出6.1%～13.8%，而全国范围内核心商务区LEED办公楼的平均交易单价远高于非LEED项目，北、上、广、深等一线城市LEED认证项目更具有至少10%的售价溢价。
（二）利好政策发力绿色新标杆
绿色发展是“十三五”规划的重中之重。
“十三五”期间建筑节能及绿色建筑发展目标为：城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，能效水平比2015年提升20%。到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。
2020年对于绿色建筑发展而言是极其重要的一年。中央及各省市出台的众多推广绿色建筑的政策，多于今年截止。
到今年年底，北京市新建绿色建筑面积占城镇民用建筑总面积比例将达到25%以上，绿色建材在新建建筑上的应用比例达到40%。
北京市近期出台了《北京市装配式建筑、绿色建筑、绿色生态示范区项目市级奖励资金管理暂行办法》，新增装配式建筑奖励政策，装配式建筑每平方米可获180元奖金；提高绿色建筑奖励标准，对满足绿色建筑评价标准并取得二星级、三星级运行标识的项目分别给予每平方米50元、80元的奖金，单个项目最高奖励不超过800万元。
据悉，截至2019年12月，北京市累计执行绿色建筑标准的工程建筑面积近2.5亿平方米，其中已竣工绿色建筑面积7586万平方米；全市通过绿色建筑标识认证的项目共409项，建筑面积达4718万平方米，二星级及以上项目建筑面积占比达93%，其中运行标识52项，设计标识357项。
在奖励政策的支持下，北京市创建了一批影响力大、辐射能力强、特色鲜明的绿色建筑创新示范项目，累计37个项目获得全国绿色建筑创新奖，其中一等奖7项、二等奖15项、三等奖15项，获奖项目数量和质量均居全国首位。
今年，上海市海绵城市建设面积将达到200平方公里。“十三五”时期，完成1000万平方米既有公共建筑节能改造。通过地方立法建立强制推行制度，上海全市新建民用建筑全部执行绿色建筑标准，低碳发展实践区、重点功能区域内新建公共建筑按照二星级及以上标准建设的不得低于70%。
近期修订出台的《上海市建筑节能和绿色建筑示范项目专项扶持办法》规定，对绿色建筑示范项目、装配整体式建筑示范项目、超低能耗建筑示范项目、既有建筑节能改造示范项目、可再生能源与建筑一体化示范项目、立体绿化示范项目等六大类项目按照相应标准给予每平方米15～300元不等的补贴。其中，新增并重点扶持超低能耗建筑，调整了装配式建筑补贴方式，单个示范项目最高奖励600万元。
2019年，上海市绿色生态城区建设取得积极进展，全市已创建或梳理储备的绿色生态城区共计27个，总用地规模约为83平方公里。其中，虹桥商务区核心区获得全国首个“绿色生态城区实施运管三星级标识认证”，桃浦智创城、宝山新顾城、浦东前滩已成为首批获得“上海绿色生态城区试点”称号的绿色生态城区。12个城区已初步完成绿色生态专业规划编制工作，其中崇明东平小镇、松江新城国际生态商务区已完成专业规划验收。
5月5日，香港金融管理局和证券及期货事务监察委员会共同发起成立绿色和可持续金融跨机构督导小组，旨在协调金融业针对气候和环境风险的措施应对，加快香港绿色和可持续金融的发展，并支持政府的气候策略。
陕西省今年力争实现三大具体目标：在建筑能效提升上，城镇新建建筑设计和施工阶段节能强制性标准执行率分别达到100%和98%，设区市、西咸新区、杨凌示范区开始执行75%建筑节能标准；在绿色生态发展上，城镇新建建筑中绿色建筑占比达到50%，绿色建材应用比例达到40%，建设被动式低能耗建筑20万平方米。
今年，河南力争全省城镇绿色建筑占新建建筑的比例达到50%,绿色建材在城镇新建建筑的应用比例达到40%，“十三五”期间新增绿色建筑面积5000万平方米。
湖南今年将实现市州中心城市新建民用建筑100%达到绿色建筑标准，市州中心城市绿色装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上。
山西省住建厅近日下发《关于创建绿色建筑创新项目的通知》，要求自今年起，各设区市每年创建至少1个创新项目。《通知》明确，各市要立足于当地自然资源条件、经济状况、气候特点、文化特色，整合健康建筑、可持续建筑、百年建筑等理念、成果，引导超限高层建筑、绿色建筑等项目开展技术创新，在全生命周期BIM、铝模板、装配式、绿色建造及基于5G移动互联网的智能化管理等技术应用方面达到国内领先水平，培育具有时代特点和地域特征的创新项目。
济南新旧动能转换先行区绿色建设国际产业园、中科新经济科创园、数字经济和智慧物流产业园等六大园区近日同时开建，开工项目既有引领项目，也有路网等配套建设，先行区全域建设框架由此拉开。园区总投资1670亿元，具有绿色引领、配套先行和项目支撑的特点，将全部使用绿色技术，率先打造零排放的绿色建筑示范区。
石家庄计划通过《2020年全市建筑节能、绿色建筑与装配式建筑工作方案》，实现城镇新建绿色建筑占新建建筑面积比例达到85%以上，新开工建设超低能耗建筑不低于20万平方米，新开工建设装配式建筑不低于100万平方米。
保定市住房和城乡建设局近期印发《保定市绿色建筑专项规划》（2020~2025），介绍了全市超低能耗建筑的发展现状，并规划了5年内超低能耗建筑发展的总体目标、目标分解以及技术路线等内容。
广东、福建、重庆等省市也都制定了今年的目标。
为做好建筑垃圾减量化工作，促进绿色建造和建筑业转型升级，住房和城乡建设部近期发布的《住房和城乡建设部关于推进建筑垃圾减量化的指导意见》指出，到2020年年底，各地区建筑垃圾减量化工作机制初步建立。2025年年底，各地区建筑垃圾减量化工作机制进一步完善，实现新建建筑施工现场建筑垃圾（不包括工程渣土、工程泥浆）排放量每万平方米不高于300吨，装配式建筑施工现场建筑垃圾（不包括工程渣土、工程泥浆）排放量每万平方米不高于200吨。
中央和地方的新政策，持续成为涵养房地产建筑业绿色发展的新活力。
（三）绿色债券或将进入爆发期
自2003年要求污染严重的上市公司披露环保信息开始，中国陆续建立起有关绿色投资的披露制度。其中，里程碑式的进步始于2016年8月，《构建绿色金融体系的指导意见》明确提出，中国分三步建立强制性上市公司披露环境信息的制度：一是自2017年起，被原环境保护部列入重点排放企业名单的上公司强制性披露环境信息；二是在2018年实行“半强制”环境信息披露，上市企业不披露相关信息必须解释为何不披露；三是到2020年，所有上市公司强制披露环境信息。2018年9月30日，中国证监会发布修订后的《上市公司治理准则》，确立了ESG信息披露的基本框架。
相对而言，披露ESG信息的企业更容易受到绿色金融的支持。
气候债券倡议组织数据显示，2019年中国共发行了3862亿元绿色债券。其中，非金融企业的绿债发行总量较2018年增长了54%，占2019年总发行量的37%。从行业上看，交通占比为37%，是募集资金投向的最大领域，其次是能源（28%）和水资源（18%）。
中国人民银行发布的《2019年金融机构贷款投向统计报告》指出，2019年年末，本外币绿色贷款余额10.22万亿元，其中绿色交通运输项目贷款余额为4.47万亿元，占比43.73%；分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额4.33万亿元，占比42.37%。
截至2019年年底，中国国内绿色债券余额总额为9772亿元。未来5年内将有总值8655亿元的绿色债券到期，占绿色债券余额的88%。
特别值得注意的是，2019年的绿色企业债总发行规模为479.6亿元，较2018年的213.7亿元增长了124.43%，是2019年境内贴标绿债市场增幅最大的绿色债券种类。
与国际上投向绿色建筑占比相比，中国绿色债券投向建筑节能与绿色建筑领域的占比仅为6%，未来发展空间巨大。
绿色建筑绿色融资占比偏低，除房地产建筑业相关限定政策外，很大程度还在于绿色债券支持项目的不明确。
7月8日，央行发文称，中国人民银行会同国家发展和改革委员会、中国证券监督管理委员会起草了《关于印发〈绿色债券支持项目目录（2020年版）〉的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。2020年版目录坚持与《绿色产业指导目录（2019年版）》等政策文件相衔接，结合中国经济社会发展阶段、产业状况和生态环境特点等因素，科学界定和遴选符合绿色债券支持的项目，统一了国内绿色债券定义和绿色项目目录。
2020版绿色债券目录可操作性增强，项目范围划分更加清晰明确，能够有效减少由于绿色产业界定不清晰带来的产业扶持政策无法针对实施、监管部门管理盲区以及行业泛绿化等现象，有助于市场对绿色项目进行准确判断。
这一目录是中国绿色标准化建设取得的重大突破。它兼顾新旧标准衔接以及与国际标准的接轨，极大地扩展了绿色债券市场发展空间，有效提升了国内绿色债券支持项目标准的国际化水平，对促进绿色债券市场健康稳健发展具有里程碑式的意义。
《绿色债券支持项目目录（2020年版）（征求意见稿）》明确将工业和民用绿色建筑收录其中，超低能耗建筑、建筑可再生能源应用、装配式建筑、既有建筑节能绿色改造、物流绿色仓储、绿色建材、园林绿化、扬尘综合治理、建设用地污染治理、绿色照明改造、绿色园区建设与改造、海绵小区与海绵城市等均成为绿色债券支持项目。
可以预期的是，以绿色建筑为战略方向的房地产建筑企业申请发行绿色债券或即将迎来累累硕果。
三、标准排名“RANK”绿色地产指数评价模型
G=R×50%+A×30%+N×10%+K×10%
其中G代表绿色指数，满分100；R代表绿色地产常规指数，按照50%占比计算；A代表绿色地产奖励指数，按照30%占比计算；N代表绿色信息透明指数，K代表绿色市场效益指数，N和K均按照10%计算。
（1）绿色地产常规指数R
由于全装修成品房和装配式建筑这两大指标也是反映建筑绿色环保、节能低碳的重要因素，因此标准排名将这两项指标也作为计算房企绿色指数的重要内容。
绿色地产常规指数R满分100，其中绿色建筑设计标识和运行标识分别按照25%和55%占比计算，装配式建筑和全装修成品房两大指标分别按照5%和15%计算。
绿色地产常规指数(R)计算公式如下：
其中P表示公司营业收入规模系数，该系数通过对企业当年营业收入数据的离差标准化处理，得到各家企业相对于大型企业的规模系数，从而将大型企业在推广绿色建筑、引领绿色地产发展趋势方面所做出的努力和引领作用予以显现。
计算公式为：
其中M代表企业年度营业收入，MAX表示所有调研企业中最大年度营业收入值，MIN代表所有调研企业中最小年度营业收入值。
b1代表绿色建筑设计一星级面积，b2代表绿色建筑设计二星级面积，b3代表绿色建筑设计三星级面积，E代表新开工面积。
d1代表绿色建筑运行一星级面积，d2代表绿色建筑运行二星级面积，d3代表绿色建筑运行三星级面积，F代表竣工面积。
H代表装配式建筑面积，J代表全装修成品房面积。
（2）绿色地产奖励指数A
为了鼓励企业开发建设更加绿色环保、节能低碳的高星级绿色建筑项目，标准排名将绿色建筑二星级和三星级标识数据作为奖励指数。绿色地产奖励指数A满分同样为100，其中绿色建筑二星级和三星级设计标识数据分别按照10%和20%计算，绿色建筑二星级和三星级运行标识数据分别按照30%和40%计算。
绿色地产奖励指数(A)计算方法如下：
（3）绿色信息透明指数(N)
中国证监会正在制定实施环境信息强制披露制度，上市房企对于环境信息的公开披露将成为衡量企业绿色发展的重要指标。为了鼓励企业披露更多环境信息，标准排名将该指数作为企业绿色指数的重要组成部分，总分100。
绿色信息透明指数(N)计算方法如下：
其中n=企业网络绿色新闻条数，n1=企业网络负面信息条数，Q代表发布企业社会责任或可持续发展报告奖励系数，满分为20分，未发布为0分，发布得基础分14分，此外根据企业社会责任或可持续发展报告信息披露完整度和翔实度确定具体分值。
（4）绿色市场效益指数(K)
为了反映绿色建筑产品的溢价能力，同时反映绿色产品市场竞争力与企业盈利能力之间的关系，特将绿色市场效益指数（K）作为企业绿色指数的最后一个指标，该指标满分为100。
计算方法如下：K=R×GPM
GPM即毛利率，用来衡量企业绿色建筑产品整体盈利能力。
数据统计时间范围：2019年1月1日~2019年12月31日
四、中国绿色地产发展情况
标准排名研究发现，2019年共有1018个项目获得绿色建筑二星级认证，认证面积约为1.3亿平方米,与2018年相比大幅增长33.57%。其中，获得绿色建筑二星级运行标识的项目共有149个，同比增长91%；认证总建筑面积1673.01万平方米，同比增长109%，占二星级绿色建筑认证总面积的12.68%。此外，2019年共有141个项目获得绿色建筑三星级认证，认证面积超过2086万平方米，同比略微下降。其中，有34个项目获得绿色建筑三星运行标识，认证面积约为330万平方米，占三星级绿色建筑认证总面积的15.8%。
2019年全年，有9个住宅项目获得绿色建筑三星级运行标识，比2018年增加2个；有78个住宅项目获得绿色建筑二星级运行标识，比2018年增加34个。这也说明，随着去年8月新版《绿色建筑评价标准》正式实施，国内绿色建筑的建设正在与国际接轨，强调项目竣工后颁发绿色建筑标识证书，设计阶段仅做预评价，绿色建筑设计和运行得到了统一。
从企业层面看，中海发展、万科、恒大、首开、绿城、龙湖等地产巨头进入绿色地产标杆行列；而当代置业、金融街控股、宝龙地产、荣盛发展、恒通集团、朗诗和葛洲坝地产等跻身绿色地产运行示范行列。
和2019年类似，标准排名继续对装配式建筑和全装修成品房两个指标进行了考察，并分别从新开工和竣工两个维度进行统计和分析。经过多次研讨测算，最终评选出2020中国绿色地产指数TOP30。
与2019年相比，金融街控股、恒通集团、中建东孚、旭辉集团、红星美凯龙、新城控股、华发股份、美的置业、雅居乐和领地集团这10家企业，由于绿色建筑数据相对较好，成功入围2020中国绿色地产指数TOP30；而泰禾集团、东原地产、中华企业、北京住总、世茂房地产、中骏集团、蓝光发展、禹洲地产、祥生地产和正荣地产等10家企业2020年未能上榜。
标准排名研究发现，入选2020中国绿色地产指数TOP30的35家绿色地产标杆企业，2019年的新开工总面积超过5.9亿平方米，同比略有减少；其中获得绿色建筑二星级和三星级设计标识的认证面积约为7450万平方米，同比增加45.46%。
2020中国绿色地产指数TOP30的上榜企业在2019年已开工建设9392万平方米全装修成品房，同比增长49.03%；新开工9567万平方米装配式建筑，同比增长63.87%。
五、中国绿色地产发展特点
（一）千亿房企引领绿色风潮
标准排名2020中国绿色地产指数TOP30显示，中海发展、万科、恒大、首开地产、绿城中国、龙湖集团、中国金茂、招商蛇口、葛洲坝地产、当代置业、碧桂园、朗诗绿色集团、宝龙地产、远洋集团成为2020中国绿色地产指数TOP30的前十名。
其中，中海发展、万科和恒大成为标准排名2020中国绿色地产指数TOP30的前三甲。这是央企中海发展首次夺得中国绿色地产指数TOP30的冠军，也是民企恒大第一次成为中国绿色地产指数TOP30探花。
中海发展2019年实现3381亿元的销售额，其1634万平方米的竣工面积中，获得绿色建筑二星级运行标识的面积高达200万平方米。而昔日冠军中国金茂2019年仅实现1110亿元销售额，其164万平方米的竣工面积中，获得绿色建筑二星级运行标识的面积为0，获得绿色建筑三星级运行标识的面积也仅约2.54万平方米。
中海发展2019年1103万平方米的全装修成品房面积和504万平方米的装配式建筑面积，也遥遥领先于中国金茂677万平方米的全装修成品房面积和314万平方米的装配式建筑面积，助其稳坐冠军宝座。
蝉联中国绿色地产指数TOP30榜眼的万科集团，2019年新开工面积4241万平方米，其中三星级绿色建筑设计认证面积高达407万平方米；竣工面积3008万平方米，其中获得绿色建筑三星级运行标识的面积高达81万平方米。但由于装配式建筑面积数据的缺失，其屈居中海发展之下。
在2019年7月中国平安成功入股央企中国金茂之前，飞速扩张的金茂一度传出资金链紧张的消息，这也是2019年金茂新开工面积超过1100万平方米，竣工面积却仅有约164万平方米的重要原因。这给了许家印执掌的中国恒大上位的机会。
数据显示，2019年恒大合约销售额为6010.6亿元，新开工面积约为5846万平方米，绿色建筑设计标识一星级、二三星级认证面积分别为2844万平方米、650万平方米，全装修成品房面积更是逼近3000万平方米，装配式建筑面积也高达1496万平方米。
恒大能够成功闯入2020中国绿色地产指数TOP30前三甲的另一大原因是碧桂园遭遇“黑天鹅”事件。碧桂园2019年也有高达1465万平方米的绿色建筑一星级认证项目，三星级绿色建筑认证面积也有49万平方米。但是2019年碧桂园多个项目发生重大工程事故，造成人员伤亡。此外，装配式建筑和全装修成品房面积的缺失，也使得碧桂园的绿色指数大大降低。
恒大对绿色建筑的重视程度引人注目。全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印5年前就在全国政协会议上做出有关“绿色建筑”的提案，建议建立全方位激励体系，推动绿色建筑大发展。2013年，恒大与哈佛大学共同成立了绿色建筑中心。2015年，哈佛、清华和恒大在中国联合成立绿色建筑研究基地。在集团内部，恒大早已成立绿建中心。
在2020中国绿色地产指数TOP30的前10名中，除万科、恒大和碧桂园三大销售规模超5000亿元的地产巨头外，央企中海发展超过3000亿元，首开地产、龙湖集团、绿城中国、中国金茂、招商蛇口和远洋集团6家企业的销售规模均超过千亿元，宝龙地产、当代置业、朗诗绿色集团的销售规模均超过300亿元。
2020中国绿色地产指数TOP30中的前10名企业，在2019年的新开工面积高达2.8亿平方米，占上榜企业5.9亿平方米新开工面积的47%；而前10名企业获得绿色建筑二星级、三星级标识认证的面积为5054万平方米，占2020中国绿色地产指数TOP30共35家上榜企业的55%。
此外，2020中国绿色地产指数TOP30的前10名企业，共有新开工装配式建筑7614万平方米，新开工全装修成品房5783万平方米，在上榜企业相应的总面积中占比分别为80%、62%，充分显示出头部房企在绿色地产领域的贡献度与集中度。
（二）国企仍是装配式建筑主力
标准排名研究表明，入选2020中国装配式建筑企业TOP10的房企分别为万科集团、中国恒大、融创中国、中海发展、首开地产、招商蛇口、龙湖集团、旭辉集团、中国金茂和绿城中国。
通过榜单可明显看出，万科集团连续2年夺取中国装配式建筑企业桂冠，中国恒大时隔一年跃升为中国装配式建筑企业第二名，融创中国首次入围中国装配式建筑企业TOP10且位列第三。
旭辉集团首次进入中国装配式建筑企业TOP10榜单，位列第八。碧桂园、绿地控股却由于该项数据的缺失，跌出2020中国装配式建筑企业TOP10榜单。
从建筑面积上比较来看，入选企业装配式建筑总面积达8733万平方米。其中，中国恒大、融创中国、龙湖集团、旭辉集团为民营企业，它们的装配式建筑面积共3143万平方米，占上榜企业装配式建筑总面积的35.99%，同比上升14.29个百分点。其他6家均为（央）国企，其装配式建筑面积占上榜企业装配式建筑总面积的64.01%，同比下降14.29个百分点。
上述数据表明，国企仍旧是中国装配式建筑的主力，但其绝对优势收缩；民营企业正在大力发展装配式建筑，且呈上升势头。
（三）恒大继续领跑全装修成品房
中国恒大、融创中国、中海发展、保利发展、中国金茂、华润置地、旭辉集团、绿城中国、龙湖集团和首开地产，入选标准排名2020中国全装修企业TOP10。
2019年，中国恒大以2965万平方米的全装修成品房开工面积，成为2020中国全装修企业TOP10冠军。融创中国以1616万平方米的业绩紧随其后，中海发展则居第三。值得关注的是，中国恒大连续三年获得全装修企业TOP10的冠军，中海发展则是连续两年上榜，融创首次上榜。
根据住房和城乡建设部印发的《建筑业发展“十三五”规划》要求，2020年中国城镇新开工全装修成品住宅面积占新建建筑比例应达到30%。2019年住房和城乡建设部出台的《住宅项目规范（征求意见稿）》，明确规定了城镇新建住宅建筑应全装修交付。全国各地都已陆续展开相关工作。
推行全装修，主要是为了节能、环保、安全三大因素，让购房者省时、省力，还大大减少污染。但随着全装修的全面推广，其市场反响却不尽如人意。在一些“精装房”装修标准低、没有产品亮点、没有品牌实力的情况下，购房者反而更青睐毛坯房。
全装修成品房从政策出台到落地，毕竟只经历了短短几年时间。如何加强对其监管，满足人民对美好生活的向往，提升全装修成品房标准、质量，是摆在政府监管部门和房企面前的一道课题。
（四）深圳房企引领绿色住宅风潮
中海发展、万科集团、中国恒大、当代置业、龙湖集团、碧桂园、首开地产、中国金茂、荣盛发展和朗诗绿色集团跻身2020中国绿色地产（住宅）TOP10。
同2019中国绿色地产（住宅）TOP10相比，碧桂园、万科集团、中国恒大三家龙头房企“铁三角”排序已然不再，碧桂园跌出前五、排在第六名，中海发展问鼎冠军宝座，万科、恒大紧随其后且名次未发生变化。
另外，当代置业首次进入2020中国绿色地产（住宅）TOP10榜单且排名第四，龙湖集团由去年的第八跃升为今年第五，朗诗绿色集团首次跻身前十名。其中，当代置业和中国金茂2019年有获得绿色建筑三星级运行标识的项目。
而位居前三甲的中海发展、万科集团和中国恒大，总部均位于深圳；紧随其后的当代置业、龙湖集团、首开地产和中国金茂四家企业，总部均位于北京；华东区域仅有朗诗绿色集团一家上榜。
这份榜单显示出，深圳和北京的企业比较重视绿色发展，作为中国改革开放的前沿，深圳也在引领中国绿色地产发展风潮，而总部位于华东的房地产企业则在整体上略逊一筹。
（五）红星发力绿色商业建筑
在2020中国绿色地产（商业）TOP10榜单中，红星美凯龙、中海发展、龙湖集团夺得前三甲，其余7家企业分别为保利发展、中国金茂、华润置地、招商蛇口、瑞安房地产、宝龙地产和金科集团。
前三名中，只有中海发展一家国企，其余两家皆为民企。在上述10家企业中，获得绿色建筑三星级运行标识项目的企业达4家，获得绿色建筑三星级设计标识的企业达5家。其中，中国金茂、招商蛇口、瑞安房地产既拥有绿色建筑三星级设计标识又拥有运行标识。
值得一提的是，红星美凯龙在商业领域异军突起。目前，红星美凯龙自营商场增加至87家，委管商场增加至250家，战略合作经营12家家居商场、44家特许经营家居商场，合计428家家具建材店，覆盖全国29个省区市212个城市，总经营面积达2100万平方米，成为领先的全渠道泛家居业务平台服务商。
自2013年以来，红星美凯龙联合中国质量认证中心，启动“家居绿色环保品牌”项目。8年来，红星美凯龙评选推广家居行业内符合“环保、健康、安全、智能”发展理念的绿色领跑品牌，历经600名专家、2167次工厂检查、16万次检测，1000多家品牌参与，一大批优秀品牌脱颖而出，引领中国家居行业绿色健康发展。
2019年，红星美凯龙有超过400万平方米的绿色建筑二星级家居卖场开建，助力其领跑绿色商业。
作为央企，中海发展在商业地产领域也表现不俗，其写字楼、酒店和购物中心均遍地开花，助力其绿色商业建筑发展。它由2019年的第四名跃升为2020年的第二名。
（六）中海发展、恒大分获绿色地产国企和民企冠军
标准排名调研表明，2020中国绿色地产（国企）TOP10分别为中海发展、万科集团、首开地产、绿城中国、中国金茂、招商蛇口、葛洲坝地产、远洋集团、金融街控股、中建东孚、保利发展和华润置地。
在这12家上榜国企中，同时拥有绿色建筑三星级设计标识和运行标识项目的企业高达8家，分别为万科集团、首开地产、绿城中国、中国金茂、招商蛇口、葛洲坝地产、金融街控股、中建东孚。
而在2020中国绿色地产（国企）TOP10上榜企业中，仅有华润置地一家央企2019年没有项目获得三星级绿色建筑标识认证。其去年新开工面积高达1255万平方米，获得绿色建筑二星级设计标识认证面积约292万平方米，装配式建筑面积171万平方米，全装修成品房359万平方米。华润置地竣工面积超过650万平方米，其中获得绿色建筑二星级运行标识和三星级运行标识的面积均为0。
2020中国绿色地产（民企）TOP10分别为中国恒大、龙湖集团、当代置业、碧桂园、朗诗绿色集团、宝龙地产、荣盛发展、金科集团、恒通集团、旭辉集团和红星美凯龙。
在这10家民企里，拥有绿色建筑三星级运行标识项目的企业有4家，拥有绿色建筑设计标识项目的企业有9家，同时拥有绿色建筑三星级设计标识和运行标识项目的企业有4家，分别为龙湖集团、当代置业、宝龙地产和恒通集团。
上述分析显示，国企在节能减排效果更好的三星级绿色建筑上投入更多，在积极践行绿色发展和企业社会责任的同时，企业获得了更多的回报，塑造了良好的形象，绿色建筑产品的高溢价也为其带来了更高的利润。
（七）中海、当代和首开成为绿色地产运行示范企业
标准排名统计数据显示，2020中国绿色地产运行指数TOP10的上榜企业，分别为中海发展、当代置业、首开地产、绿城中国、金融街控股、宝龙地产、荣盛发展、恒通集团、朗诗绿色集团和葛洲坝地产。除荣盛发展、朗诗绿色集团以外，其他企业均拥有绿色建筑三星级运行标识的项目。
在上榜企业中，国企民企各半。其中，中海发展、首开地产、绿城中国、金融街控股和葛洲坝地产等5家企业为国企，其他5家为民营企业。
中海发展、当代置业、首开地产、朗诗绿色集团连续两年上榜。其中，中海发展由2019年的第四名跃升为第一名，当代置业由2019年的冠军降为第二名，首开地产名次没有变化，朗诗绿色集团则由第五名降为第九名。
值得关注的是，中国金茂由2019年的第二名跌出前十。2019年该企业竣工建筑面积164万平方米，其中仅有2.54万平方米获得绿色建筑三星级运行标识认证。
另外，金融街控股、宝龙地产时隔一年再次回归中国绿色地产运行指数TOP10行列。绿城中国、荣盛发展、恒通集团首次登上该榜单。
其中，金融街控股2019年获得绿色建筑二星级和三星级运行标识认证的面积分别为42万和12.5万平方米；宝龙地产则分别为25万和19万平方米；绿城中国和荣盛发展获得绿色建筑二星级运行标识认证的面积均高达100万平方米，绿城中国获得绿色建筑三星级运行标识认证的面积达27万平方米；恒通集团获得绿色建筑三星级运行标识认证的面积也超过10万平方米。
六、中国绿色地产代表项目
标准排名通过数据测算，从2019年获得绿色建筑三星级和二星级标识认证的项目中选出了2020中国绿色楼盘TOP10、2020中国绿色公共建筑TOP10、2020中国绿色金融中心TOP10、2020中国绿色医院TOP10、2020中国绿色大学TOP10、2020中国绿色中学TOP10、2020中国绿色小学TOP10以及2020中国绿色幼儿园TOP10，希望能在绿色住宅建筑、绿色公共建筑、绿色金融中心、绿色医院建筑、绿色大（中、小）学和绿色幼儿园六大领域激励更多的企业开发更多节能减排效果更好的绿色建筑。
2020年，中国绿色医院TOP10时隔一年后回归。由于2018年获得绿色建筑二星级以上的医院建筑较少，所以2019中国绿色医院TOP10代表项目遗憾缺失。2019年获得绿色建筑二星级以上认证的医院建筑较多，美中不足的是它们均为二星级绿色建筑，尚无三星级绿色医院建筑。
标准排名评出绿色医院TOP10，旨在强调并呼吁构建绿色健康医院，促进医院可持续发展，并维持环境卫生。医院要优先考虑环境健康，用更安全的替代品替代有害的化学物质；减少并安全处置医疗废弃物；提高能源效率，并使用清洁或可再生能源发电；降低医院用水量，并提供饮用水；对药品实施安全管理和处置；支持绿色健康医院设计和建设，购买更安全、更具可持续性的产品和材料。医院作为绿色经济主体，通过构建环境友好、经济合理的模式，完全能够成为环境卫生、绿色健康的促进者。
新冠肺炎疫情表明，当前人类社会还处于一个公共卫生和环境问题叠加的阶段，气候变化、化学污染、资源浪费使得全球卫生健康情况堪忧。医疗卫生体系能力受到挑战，且面临着越来越大的压力。据报道，英国国家医疗服务系统计算了其所属机构的碳排放量，每年超过1800万吨，占整个公共事业碳排放量的25%；巴西医院能源消耗占全国商业能源消耗总量的10%以上；美国医疗卫生体系是最大的化学品使用者，其中一些化学品是已知的致癌物。
世界上已有不少国家和地区在朝绿色健康医院方向努力，以期减少医院的碳排放量，实现可持续发展。全球众多企业正在为建设和运营“绿色医院”展开竞争。发源于欧洲的健康促进医院网络在世界卫生组织的支持下，还开发了一系列可持续发展的标准。
值得注意的是，针对银行、保险、基金等金融机构的二星级以上绿色建筑，我们评选出了2020中国绿色金融中心TOP10项目，这是第一次设立该榜单。
早在几年前，中国人民银行和中国银保监会便倡议，要践行节能减排和绿色发展，推动绿色建筑和绿色金融融合发展，金融机构要以身作则，自身的办公楼应该是节能减排效果更好的高星级绿色建筑。如今，金融机构正在身体力行，外汇管理局外汇储备场所、丽泽平安金融中心、北京银行保险产业园、大成基金总部、中华保险大厦均是二星级绿色建筑，北京亚投行总部大楼、前海华润金融中心和江苏如皋农村商业银行为三星级绿色建筑。
此外，获得绿色建筑二星级、三星级认证的幼儿园、中小学以及大学项目逐渐增多，这说明学校越来越重视学生生活环境的安全与健康。
随着绿色建筑的深入发展，绿色建筑的认证范围越来越大，涵盖学校、医院、酒店、商场、办公楼、剧院、机场等。2019年，成都天府机场成为唯一一个获得绿色建筑三星级设计标识的机场。
七、结语
2020年注定是极其不平凡的一年。
疫情之下，挑战无处不在，机遇与之并存，策略因时而动，“绿”化势在必行。
为应对气候危机，加快可持续发展步伐，从绿色建筑发展绿色社区乃至绿色城市，是一条行之有效的路径。绿色社区或绿色城市作为生活载体，承载着人民对美好生活的向往。
绿色兴，则建筑兴。绿色建筑理念未来将激发企业在设计、采购、施工、运营、回收等流程上进行技术创新，将绿色建设、能源管理、节能减排作为可持续发展战略规划的重要组成部分，并凭借其ESG效益,成为房地产建筑业转型新方向。
既要金山银山，也要绿水青山，绿水青山就是金山银山。这是发展理念和方式的深刻转变，也是执政理念和方式的深刻变革。这样的新理念、新方式引领着中国绿色地产走向新规划、书写新篇章、迈向新境界。在绿色金融的大力支持下，绿色建筑也将迎来更加广阔的发展前景。
标准排名以绿色地产为载体开展客观评价活动已历经6年。这种形式，让房地产商了解绿色建筑知识、提高节能减排素养、自觉参与绿色建设。这是绿色发展内劲源源不断的动力所在，更是新时代追求水清岸绿美好生活的重要支撑。这一理念传播得越是深远，生态文明建设成果越是显著，越是能铸就房地产建筑业更加坚定挺拔的绿色样板。
（本报告部分调研人员：标准排名研究员郭海飞、惠吉华、王东升、孙斌、肖刚、李天平、郝凤高、李霞、廖海彬、陈大为、董鑫、祁雪、郭桐、欧小悦）
