2024中国绿色低碳地产指数TOP30报告

当前，我国房地产建筑业正面临深度调整和变革，传统开发经营模式难以为继，房企经营面临前所未有的困难。房企流动性压力导致债务违约、项目停工烂尾等事件频发，房地产企业品牌和信誉受到严峻挑战。

近期，住房城乡建设部和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等部委为促进房地产市场平稳健康发展，从调整或取消限购、限售、限价等限制性措施，到降低住房公积金和存量贷款利率、首付比例和税负，统一首套、二套房贷最低首付比例到 15%，新增实施城中村和危旧房改造货币化安置，增加房地产 “白名单” 项目信贷规模，打出一套组合拳，推动市场止跌回稳。可持续发展（ESG）为房地产行业健康发展，树立新的竞争优势、重塑企业形象和信誉将发挥重要作用。

从环境维度看，房地产高质量发展与环境高度相关。房地产开发涉及到大量的资源消耗和环境污染，如建筑材料的使用、建筑过程中的碳排放等。虽然房地产上市公司普遍采取了一定的环境风险管控措施，但在碳排放、能源使用和废弃物处理等方面的数据披露上仍需统一口径和提高披露率。

在 “双碳” 目标下，房地产建筑业产业链高耗能、高污染是环境治理的重点。企业需要采取更积极的措施来减少对环境的影响，并公开透明地披露相关信息。

房地产行业应积极采用环保材料和节能技术，以减少对自然资源的消耗和环境的污染。坚持绿色低碳可持续发展也将成为房地产建筑业实现高质量发展目标的重要方向。

树立绿色低碳发展理念，大力发展绿色建筑、低碳建筑、超低能耗建筑，不仅是顺应国家战略和行业可持续发展的需要，也是企业实现经营模式转型的必然选择。

从社会维度看，房地产事关社会稳定与民生大局。房地产市场的稳定、保障房建设、房屋质量与安全、保交房等，都与民生福祉息息相关；房地产业庞大的规模和超长的产业链条，决定了房企作为城市建设的核心参与者，与社区、业主、员工、合作伙伴等多个利益相关方建立密切关系，需关注他们的权益。

房地产上市公司的社会责任表现总体较为分散，头部企业较少。这表明企业需要更加注重社会责任的履行，包括提高员工福利、保护消费者权益、支持社区发展等方面。同时，企业还需要加强与社会各界的沟通和合作，以更好地履行社会责任。房地产行业应关注员工福利、社区发展和社会责任，致力于为员工创造和谐的工作环境，为社区居民提供高品质的居住体验。

近几年来，房地产领域频繁出现债务违约、项目烂尾、房屋质量等问题，不仅对行业和企业信誉造成严重伤害，而且对社会稳定和民生造成严重影响。从治理维度看，房地产企业在资金管理、决策透明度、风险管控等方面面临巨大挑战，特别是随着行业进入深度调整期，如何提升治理水平显得尤为关键。虽然上市房企普遍建立了较为规范的公司治理体系，但在行业整体下行趋势下争议事件增多。因此，企业需要进一步完善公司治理结构，提高治理水平，确保企业的安全稳定和可持续发展。良好的公司治理

是房地产企业健康发展的重要保障。加强公司治理有利于房企跨越周期、实现长期稳定发展。

2024 年 7 月 18 日，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》要求，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”

为推动房企绿色低碳转型，实现可持续发展，进一步增强绿色金融对绿色低碳建筑支持力度，中国能源研究会能源金融与法律分会、中国能源研究会绿色建筑低碳智慧用能专业委员会（筹）与第三方机构北京万家绿色信用评级有限公司历时 8 个月调研编制完成《2024 中国绿色低碳地产指数 TOP30 报告》。

秉承公平、公开、公正、实事求是的原则，调研工作组结合政府相关部门披露数据、环境信息监测数据等交互比对，用客观数据说话，推动中国房地产建筑业绿色低碳转型，实现可持续高质量发展。

解决全球住房危机可能会对环境和社会产生严重影响。根据联合国的一份报告，全球约有 16 亿人缺乏适足住房。人居署专家表示，到 2030 年可能会增加到 30 亿人。为了容纳这 30 亿人，世界将需要每天建造 96000 套新的经济适用房。

建筑建设和运营造成了大量的温室气体排放、有毒化学污染和固体废弃物。如果通过使用传统的设计、建造和运营策略，来开发大量的经济适用房，那么建筑对气候和生物多样性破坏将加大。

将经济适用房从灰色变为绿色并不容易，美国对此拟采用系统思维，同时解决气候变化、系统性种族主义和经济适用房短缺等相互交织的社会和环境危机，制定以生活质量和文化响应型社区设计为中心的可持续发展战略。美国政府拟发布净零排放建筑国家标准，该标准将适用于新建建筑和既有建筑翻修改造，但目前尚不清楚如何解决既有建筑运营产生的碳排放问题。

美国各州的实施政策千差万别。休斯顿成为 “美国自行车城”。德克萨斯州因清洁电网享有环保声誉，休斯顿的目标是与阿姆斯特丹竞争，成为城市自行车通勤的全球领导者。为了减少上下班通勤对碳排放的影响，休斯顿市采取了一项出人意料的举措，即禁止汽车进入大部分城区范围，并将自行车基础设施扩展到郊区。自从休斯顿开始实施自行车优先政策以来，包括韦科、达拉斯 - 沃斯堡和拉伯克在内的其他德克萨斯州城市都在寻求参与其中。

在 2023 WELL 峰会上，“健康驱动的建筑政策的必要性从未如此紧迫，建筑必须加强健康” ——这一声明是致民选官员和政策制定者公开信的一部分。由国际 WELL 建筑研究所（IWBI）组织的签署者呼吁民众 “将建筑物定位为健康的处方”，敦促他们将建筑物视为支持美国健康的结构，并相应地设计和采用建筑规范、标准和政策。

这一声明告诫政策制定者在很大程度上忽视了建筑物对居住者健康的影响。例如，它提醒决策者，人们一生中约90%的时间都在室内度过，他们呼吸的室内空气平均比室外空气污染 2~5倍，有时甚至高达 100倍。信中补充道，尽管新冠肺炎疫情突出了建筑对人类健康和安全的重要性，但室内空气质量和通风管理仍然不足。签署方认为，气候变化日益恶化的影响只会加剧这一点。

这一声明列出了采用健康建筑可以带来健康、经济和社会效益的方法。伯克利国家实验室发表的研究表明，减少病态建筑综合症可以提高工人的生产力。这项研究以及伯克利实验室的另一项研究表明，提高办公室的最低通风率可以显著改善工人的健康和生产力，为雇主节省资金。

美国预防医学研究所发布的一份白皮书表明，工作场所健康计划可以降低医疗成本和员工缺勤率。根据《国际环境研究与公共卫生杂志》发表的研究，改善室内环境质量也可以改善居住者的认知功能。《建筑与环境》杂志对获得 WELL 认证的建筑进行了研究并得出结论，该标准可以提高居住者的满意度、感知幸福感、报告的心理健康评分和生产力。

房地产建筑业排放占欧洲碳排放总量的 36%。然而，仅仅关注建筑物运营产生的碳排放，却对施工阶段使用的建筑材料以及拆除阶段有关的碳排放视而不见，就有可能无法实现《巴黎协定》中规定的碳减排目标。

很少有人能意识到，这种隐含的碳排放占建筑项目碳足迹的50%，其中大部分来自建筑材料的生产制造。同样重要的是，这些隐含排放中的大部分是在建筑运营阶段释放的。

在欧盟，目前还没有旨在限制这些隐含排放的相关法规。少数欧盟国家如丹麦、法国和荷兰除了能源使用政策外，引入了限制隐含碳的要求。瑞典和芬兰等国家已经要求披露隐含碳，并正在确定限值。德国将建筑终身碳排放限值与新建建筑的公共补贴挂钩，而西班牙、爱尔兰和捷克正在开发基准测试所需的数据基础设施，并为未来的建筑法规提供信息。

专家们一致认为，可持续和负担得起的建筑都是可能的。但要做到这一点，必须通过应用系统思维和以可持续设计为中心的公平性来改变一切照旧的做法——只有当一栋建筑的整个供应链都是绿色的，它才是 “绿色” 的。

房地产建筑业使用的建筑材料之一——水泥具有巨大的碳足迹。但到目前为止，水泥是混凝土不可或缺的。混凝土约占世界人为碳排放量的 5%~8%，这主要是由于将其结合在一起的粘合剂水泥造成的。

传统水泥碳排放的问题归结于其制造过程。制作它需要将石灰石（碳酸钙）加热到 1480 摄氏度的温度。这一煅烧过程会产生石灰（氧化钙），最终产生硅酸盐水泥。这种化学变化也是导致水泥产生二氧化碳排放的主要原因。而且窑炉的能耗会增加温室气体的总排放量。

根据美国环境保护局的数据，在美国生产水泥的碳排放强度中位数约为0.75吨二氧化碳当量/吨水泥。而根据国际能源署的数据，目前全球水泥行业的平均碳排放强度约为0.86吨二氧化碳当量 /吨水泥。

房地产建筑业目前的 “净零排放” 标准并不能消除碳排放。首先，实现所谓的 “净零排放” 需要使用碳抵消，因为没有碳抵消，任何建筑都不可能将温室气体排放量减少到零。房地产建筑业要达到 “净零排放”，所能做的就是节能减排，这需要能源电力、建筑材料等行业协同脱碳。

中国工程院院士、清华大学建筑节能研究中心主任江亿发布的《2023 中国建筑节能年度发展研究报告》表明，2021年建筑总量为678亿平方米，能耗总量为11.1亿吨标准煤当量，碳排放总量为22亿吨二氧化碳当量。报告指出，城市能源供给系统需要引起高度重视。能源供给系统是能源低碳革命任务的关键环节。70%的碳排放发生在这一系统中，是能源革命和低碳转型的重点。

在德国，《建筑能源法》是德国国家层面的重要法律。供热和供冷基本占到德国能源需求的一半，因而建筑领域的能效提升及可再生能源发展对德国整体能源转型有重要作用。该法案兼顾了建筑能效和建筑领域的可再生能源发展。

在鼓励建筑可再生能源发展方面，该法案规定新建建筑业主必须使用一定比例的可再生能源用于供热，但对业主选取的技术及设备不做硬性规定，例如既可以采用太阳能集热器，也可以使用热泵或燃木锅炉。在建筑能效提升方面，法案鼓励使用高质量的保温隔墙、集中供热系统或共发电系统技术。既有建筑业主也需要进行节能改造，并可申请相关财政支持。

《建筑能源法》中提到通过热泵技术支持部门耦合的相关规定。热泵相关的财政支持由联邦能效建筑专项基金提供，另外，其他的一些新的支持计划也正在制定当中。

2008 年以来，德国热泵使用逐步增长，这也得益于政府相应的财政支持。到2021年，德国热泵使用增长了30%，约150万个热泵系统已投入使用，通过热电联产的供热容量达到了13.8吉瓦，同时满足了供热部门18太瓦时终端能源消费。另外，热泵同样被用于新建建筑中替代天然气或其他供热系统。新建居住建筑所使用的热泵将占到2021年热泵系统的60%。

《建筑能源法》中还提到了对建筑能耗表现的要求，并规定了颁发用能等级证书。新一届联邦政府的联合执政协议强调，2025 年以后，所有新设供热系统中，可再生能源至少应占65%。

为了达到2030年降低建筑部门温室气体排放的目标和以气候中和的形式满足一半的供热需求的目标，德国正在筹划和实施更多系统性措施。加速温室气体减排，并为德国向碳中和经济体转型之路做好准备。

自《巴黎协定》签署以来的近10年里，房地产建筑业在碳减排方面取得了巨大进步。不少建筑项目有近零能耗建筑和净零能耗建筑认证，但这些标准并不一致。

净零能耗建筑这一想法萌芽于2015年。最初设想是一栋建筑在一年中产生了足够的现场可再生能源，以平衡当年自身的能源使用量。当时，热泵和电动汽车还处于起步阶段，电网仍以化石燃料为主。

美国能源部（United States Department of Energy，DOE）最初的定义没有规定使用哪种能源，无论是天然气、石油、电力还是其他，也没有考虑大多数项目的可再生能源来源于现场太阳能光伏。

房地产建筑业碳排放涵盖范围1到3，这意味着必须考虑建筑施工建设、所用建筑材料的影响以及员工上下班或建筑运营节能减排的方式。当范围3的排放占温室气体总排放量的大部分时，这一点尤为重要。比如，如果一家汽车公司声称达到了净零排放——它在工厂实现了一些节能减排、改进能源效率的举措，并购买了一些可再生能源证书（REC）和碳补偿，但忽略了其供应链上的供应商是最大的排放者，该怎么办？这种净零排放的意义何在？对建筑而言，碳排放范围3的问题不仅仅是运营能源产生的碳排放，即不局限于隐含碳排放、制冷剂排放和运输排放。

当建筑具有各种排放来源时，很可能难以真正实现净零排放目标。因为一旦连接到电网，那么在电网实现净零排放前，都无法实现净零排放。无论获得多少绿电证书或可再生能源证书。

一旦把交通、制冷剂产生的碳排放和隐含碳排放包括在内，在实现更广泛领域的净零排放前，建筑难以实现净零排放目标。

只有经济社会绿色低碳转型全面实现净零排放，比如净零排放电网、大规模储能和基于可再生能源的工业过程使用相同的低成本可再生能源供应，净零排放建筑才能真正实现。在此之前，将建筑称为 “近零排放” 或 “净零排放” 会产生误导，因为这表明碳排放可以以某种方式消除或抵消。