2020中国房企绿色信用指数TOP50报告
绿色建筑发展急需绿色金融助力
11月3日，第十九届五中全会作出的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发出绿色发展的强音：“加快推动绿色低碳发展……强化绿色发展的法律和政策保障，发展绿色金融……发展绿色建筑。开展绿色生活创建活动。降低碳排放强度，支持有条件的地方率先达到碳排放峰值，制定二〇三〇年前碳排放达峰行动方案。”
“这场新冠肺炎疫情启示我们，人类需要一场自我革命，加快形成绿色发展方式和生活方式，建设生态文明和美丽地球。人类不能再忽视大自然一次又一次的警告，沿着只讲索取不讲投入、只讲发展不讲保护、只讲利用不讲修复的老路走下去。”中国国家主席习近平不久前在第七十五届联合国大会一般性辩论上发表的讲话中指出。
中国政府对绿色可持续发展的重视和倡导，早在五年前便已提出，“绿水青山就是金山银山”，杀鸡取卵、竭泽而渔的发展方式走到尽头，顺应自然、保护生态的绿色经济昭示着未来。
联合国政府间气候变化专门委员会（IPCC）在其2018年的《全球变暖1.5°C特别报告》中警告说，如果全球平均温度上升2℃，则将导致灾难性的气候崩溃。对于城市社区和地球的负面影响将是长期的，在某些情况下是不可逆转的。
建筑、交通和工业被联合国并列为三大能源消耗“大户”。国际能源署的数据显示，自2019年开始的4年内，全球建筑面积将增加2800亿平方米。剔除拆除率后，相当于每年平均增加65亿平方米的新增建筑面积——相当于从现在到2060年每年建造日本的全部建筑，结果将导致全球建筑能耗和相关的温室气体排放量持续上升，并持续数十年。
面对当前的气候紧急状态，科学和数据已经根据《巴黎协定》的进取目标，帮助绘制了一个房地产建筑业节能减排路线图。
为推动全球低能耗和低碳建筑发展，推动房地产建筑业的绿色发展，许多国家和地区已陆续推出绿色金融，希望通过市场化的绿色金融手段来解决绿色发展中的资金短缺难题。仅欧盟委员会估计，欧洲每年就需要约2600亿欧元的额外投资才能实现其2030年的气候和能源目标。
为投资者建立明确的欧洲“绿色”标准是筹集更多公共和私人资金的关键，在欧洲，金融机构向房地产企业施压，要求后者更好地了解建筑碳排放及气候风险所带来的财务风险，并将其作为贷款审批的一项标准。对于能耗表现欠佳的贷款申请人，金融机构审批及条款会较为苛刻。而气候风险系数较低、可持续性发展更强的企业将享受更为优惠的政策。
为进一步推动中国房地产建筑企业绿色信用的建设发展，使绿色金融能更好地为绿色建筑服务，中国投资协会和第三方绿色评级机构标准排名历时六个月联合调研编制了《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》。
该报告对中国房企百强2019年全年绿色发展水平、营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展潜力6大指标、16个子系数进行跟踪监测、深入分析和研究统计，经过科学严谨论证，最终编制完成，供金融监管部门、绿色金融机构、绿色建筑企业、高校研究机构和环保公益组织等各界人士参考。
（作者系中国投资协会咨询委产融平台绿创中心副主任、标准排名研究院院长郭海飞）
一、房地产建筑业节能减排现状
（一）全球房地产建筑业绿色发展态势
随着世界人口的增加，到2060年全球建筑面积预计将增加一倍。如果不对房地产建筑业的运作方式进行重大改变，根据美国能源部的预测，这种扩张将推动全球原材料总消费量翻一番，这将大大增加房地产建筑业的排放和气候影响。
国际能源署和联合国环境规划署2018年的研究表明，建筑行业占全球与能源相关的年度温室气体排放量的近40%。由于快速的城市化和建筑面积的翻倍，在正常情况下，到2050年，建筑物的最终能源需求预计将比2015年增加50%。因此，建筑行业的有效脱碳对于实现《巴黎协定》目标和完成国家自主贡献（NDC）目标至关重要。
如实现《巴黎协定》中将全球变暖保持在比工业化前水平高1.5℃的目标，则建筑行业必须在2030年将能源强度降低至少80%以实现碳减排，并在2050年前实现碳中和。这需要房地产建筑业的能源效率提高率翻倍，达到每年2%，并且到2030年将目前的近零能耗建筑和翻新率提高六倍。
建筑能源使用量约占全球年总消费量的3/4，自1990年以来平均增长了30%。这相当于每年与建筑相关的温室气体排放量的42%。在印度和印度尼西亚等快速发展的经济体中，同期建筑的能源使用量增加了50%以上。这种趋势正在加速，预计未来十年建筑物能源需求的最大增长将来自非经合组织亚洲的新增建筑建设。
世界绿色建筑委员会（World Green Building Council，World GBC）近期发布了一份针对亚太地区的报告指出，全球60%的人口居住在亚太地区。在未来几十年中，该地区预计将实现显著增长，并拥有新的建筑和基础设施。它也是世界上最容易受到气候变化影响的地区之一。
在亚太地区43亿人口中，超过20亿人居住在城市地区。预测表明，到2050年，这一数字将增加到33亿。到2050年，建筑物将占全球与能源相关的碳排放量的39%，建筑物的存量有望增加一倍。
在如此巨大的增长中，在未来几年中减少碳排放对于确保高质量的生活，最大程度地减少对环境的负面影响以及最大程度地维持经济机会至关重要。房地产建筑业可以为应对气候危机提供有力的解决方案。
为了在本世纪中叶之前实现近零排放目标并维持预期的增长和城市化进程，必须使建筑和基础设施等建筑资产的整个生命周期降低碳排放量。
为了有效解决气候危机，报告呼吁建筑业采用全生命周期的碳排放方法。这不仅意味着在操作过程中释放的排放物（用于建筑、供热、制冷和发电的能源），而且还包括在制造、运输、建筑、维护、维修和寿命终止阶段（称为“实体碳”）释放的排放物。这些排放约占全球与能源相关的所有碳排放量的11%，占建筑部门排放量的28%。
2020年8月19日，世界绿色建筑委员会庆祝在短短一年内将近零碳建筑物承诺的签署方数量从50个增加到100个。
自成立以来，签署该承诺的企业和组织现已涵盖近6000种资产，总建筑面积超过3200万平方米，年营业额达1000亿美元。到2030年，这意味着这些承诺签署方的业务组合排放量将为近零，影响约340万吨二氧化碳排放量。
这些签字人的范围从中小企业到大型跨国公司，范围涵盖工程、设计和咨询服务以及房地产开发商和制造业企业。他们对《承诺》的参与表明，全球任何类型的组织都可以领导近零碳建筑。
世界绿色建筑委员会首席执行官克里斯蒂娜·甘博亚（Cristina Gamboa）表示：“自推出以来不到两年的时间就实现了这一里程碑，表明近零碳建筑对政府、企业和城市的重要性日益提高。” “随着各国希望从新冠肺炎疫情的经济影响中恢复过来，近零碳建筑有机会为人类，地球和经济带来利益。通过将近零碳建筑物定位在这些恢复工作的核心，政府和政策制定者可以利用零碳建筑物的惊人潜力来更好地重建并实现绿色恢复。”
该承诺的独特之处在于，除了生产和采购可再生能源以满足减少的能源需求外，还将能效定位为实现全球投资组合脱碳的重要组成部分。这代表了确保建筑物适合用途，面向未来，不受气候影响并能够提供健康舒适环境的最具成本效益、最佳实践的方法。
全球向高度节能和低碳的建筑和建筑业转型，对于实现到2030年将全球平均气温升幅控制在比工业化前水平高出不超过2摄氏度的目标至关重要。解决建筑节能减排问题的关键时机是未来10年，以避免在未来几十年被能效低下的建筑所困。改善能源性能和减少世界现有建筑的排放同样至关重要。
（二）绿色金融助力房地产建筑业发展
国际能源署2019年的统计数据表明，2018年建筑方面的投资总额为1390亿美元，比2017年下降了2%。造成这种减速的原因是欧盟内部投资放缓，尽管美国和中国仍在继续投资于更节能的建筑。
在欧洲，各国政府要么如英国和法国限制投资扩张，要么如德国削减投资扩张。相比之下，中国总体房地产投资自2015年以来每年增长6%，至2018年超过1.8万亿美元。中国的投资主要集中在住宅建筑上，2018年在节能方面的投资增至270亿美元，比2015年增长了33%。
在美国，住宅和非住宅建设投资从2015-2018年以3.8%的速度增长，达到1.4万亿美元，但用于提高建筑能效的投资占2018年总投资的比例下降了2%。房地产市场继续拥抱和投资绿色建筑，它们的整体环境、社会和公司治理(ESG)得分不断上升。
为提升全球低能耗和低碳建筑体量，许多国家和地区已陆续推出绿色金融，通过绿色金融政策推进行业绿色发展。
欧洲议会近期通过了关于可持续投资的新立法，明确了缓解气候变化、适应气候变化、可持续利用和保护水和海洋资源、向循环经济过渡、污染防治、保护和恢复生物多样性和生态系统六大环境目标。
为投资者建立明确的欧洲“绿色”标准是筹集更多公共和私人资金的关键，以使欧盟能够按照《欧洲绿色协议》的规定在2050年前实现碳中和，并防止“洗绿”。
欧盟委员会估计，欧洲每年需要约2600亿欧元的额外投资才能实现其2030年的气候和能源目标。欧盟委员会成立了可持续金融技术专家组（TEG），以协助其发展欧盟绿色债券标准、低碳投资策略的基准和改进企业披露与气候相关信息的指南。此外，包括英格兰银行、欧洲中央银行在内的金融机构正不断向金融组织施压，要求将气候风险纳入产品定价标准。可持续发展投资和绿色金融的兴起将是所有市场的共同主题。
在欧洲，金融机构向房地产施压，要求后者更好地了解建筑碳排放及气候风险所带来的财务风险，并将其作为贷款审批的一项标准。对于能耗表现欠佳的贷款申请人，金融机构审批及条款会较为苛刻。气候风险系数较低、可持续性发展更强的企业将享受更为优惠的政策。
欧盟绿色标签是欧洲绿色金融第一次对近零能源建筑（nZEB）的建筑物和绿色改造融资提供建议。据欧洲非上市房地产投资协会（INREV）数据显示，2019年房地产新增投资融资总额超过2000亿欧元，达有史以来最高水平。
今年5月20日，欧洲建筑性能研究所（BPIE）发布了一份关于欧洲建筑行业经济机会的分析报告。报告称，到2050年引发大幅度提高翻新速度和深度所需的公共资金总额每年总计将达到900亿欧元，其中每年将分配760亿欧元用于支持建筑翻新，另外在创新基金中提供每年140亿美元的资金，以按工业规模扩大建筑物的系列改造，而每年对欧洲建筑进行深度翻新的总投资预计为2430亿欧元。
欧盟委员会目前正在筹划1万亿欧元的经济刺激方案。欧盟能源专员卡德里·西姆森（Kadri Simson）提出的“建筑革新浪潮”战略被认为是经济复苏的优先重点，将于今年9月发布。
东盟资本市场论坛（ACMF）于2017年11月发布了绿色债券标准。该标准于2018年10月修订，基于绿色债券原则（GBP）制定，旨在满足东盟的需求和承诺。“标准”标签仅适用于该地区的发行人和项目，特别不包括与化石燃料相关的项目。
ACMF继续重视可持续金融，并于2018年10月推出了ASEAN社会债券标准和ASEAN可持续债券标准。ACMF已于2018年12月发布了使可持续金融与可持续发展目标（SDG）保持一致的文件。比如，马来西亚实施了东盟标准和SRI Sukuk框架。再比如，菲律宾证券交易委员会批准根据东盟绿色债券标准发行绿色债券的准则，旨在采用东盟绿色债券标准，并规定了在菲律宾发行东盟绿色债券的规则和程序。
巴西的《2016年巴西绿色债券发行指南》旨在为巴西固定收益证券市场的参与者提供有关发行绿色债券的建议，还打算为该市场在该国的发展做出贡献。
日本环境省于2017年3月28日制定了《2017年绿色债券指南》，目的是鼓励在日本发行绿色债券并对其进行投资。
据气候债券倡议组织数据显示，2019年全年，全球共计发行了2500亿美元（约18000元人民币）的绿色债券，能源和建筑依然是主要投向，分别占比31%和30%。显示出绿色债券的蓬勃生机和发展张力，凸显了房地产建筑业绿色发展的优势和前景。
目前，绿色发展相关的议题主要围绕新建建筑开展。但现实是，2050年的城市建设环境与现在不会有很大差别，30年后使用的建筑大多是现在已经建成的建筑。对旧有建筑进行翻新改造，使其达到节能降耗甚至近零排放的目标更具挑战性。
房地产建筑业实现建筑的近零排放，最重要的一点是获取可靠的信息，并确保相关各方都可以使用这些信息。全球有不少建筑已获得某种形式的绿色认证，但这些建筑占当地市场的比例非常低。绿色的、可持续发展的建筑市场发展空间巨大。
绿色发展和投资的核心是信息披露，目前全球已有30多个国家和地区建立了上市公司环境、社会责任和公司治理（ESG）信息披露制度。信息披露要求逐渐从“鼓励性披露”，向“不披露就解释”和“强制披露”递进，并致力于建立更多的可量化指标标准。
房地产建筑企业在年度报告和可持续发展信息披露方面虽然略有进展，但是披露信息仍然不一致、不完整。其结果就是，难以确保ESG风险被捕捉得很精确。由于披露不足，ESG评级难以被视为与金融市场数据同等的评级，而金融市场数据披露是有结构的、一致的和强制的。除非有政府部门监管授权，否则专注于ESG问题的公司报告和可持续发展信息披露仍将缺乏一致性、完整性。
（三）中国房地产建筑业的绿色发展
中国是世界上最大的建筑市场，每年新增建筑面积达20亿平方米，占未来十年全球新建筑的近一半。
中国还是世界上最大的温室气体排放国，约占全球排放量的30%。因此，这些活动对于一个继续保持快速城市化进程的国家至关重要，并且在实现零排放建筑、可持续社区和低碳城市的愿景方面具有重要的全球和区域作用。
2020年是决胜全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。气候变化叠加新冠肺炎疫情下，房地产建筑业已不再处于徘徊的十字路口，而成为行业提质增效的风口。
国家统计局数据显示，2019年中国房屋施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%，增长幅度较上年增加3.5个百分点。住房和城乡建设部数据显示，2019年全国新开工装配式建筑4.2亿平方米，较2018年增长45%，近4年年均增长率为55%。
在每年房屋施工面积持续增长的情况下，行业绿色发展优势突出。
到年底还有不到2个月的时间，但总体上看，“十三五”期间中国绿色建筑发展整体上步入了一个新的台阶，进入全面发展阶段，每年新增二星级以上绿色建筑项目数量约3500个左右，带动关联产业产值3万亿元。
以绿色建筑为带动，中国房地产建筑业的绿色发展呈现加速态势。全社会的建筑节能意识日渐形成，城市新建建筑的节能比率不断提高。
尽管国际绿色建筑认证标准参差不齐且费用高昂，但是绿色建筑认证正成为投资决策的准绳，专注开发绿色建筑的房企已越来越多。比如，自2001年5月至2019年10月，仅LEED一家就已在中国拥有4818个注册及认证项目。
仲量联行的研究表明，拥有LEED认证的办公楼平均租金比非绿色认证的办公楼高出6.1%-13.8%，而全国范围内核心商务区LEED办公楼的平均交易单价远高于非LEED项目，北、上、广、深等一线城市LEED认证项目更具有至少10%的售价溢价。
绿色发展是“十三五”规划的重中之重。“十三五”期间建筑节能及绿色建筑发展目标是：“城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，能效水平比2015年提升20%。到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。”
2020年对绿色建筑发展而言是极其重要的一年。中央及各省市人民政府出台的众多推广绿色建筑的政策多以今年为目标截止日。
到今年年底，北京市新建绿色建筑面积占城镇民用建筑总面积比例将达到25%以上，绿色建材在新建建筑上应用比例达到40%。据悉，截至2019年12月，北京市累计执行绿色建筑标准的工程建筑面积近2.5亿平方米，其中已竣工绿色建筑面积7586万平方米；全市通过绿色建筑标识认证的项目共409项，建筑面积达4718万平方米，二星级及以上项目建筑面积占比达93%，其中运行标识52项，设计标识357项。
在奖励政策的支持下，北京全市创建了一批影响力大、辐射性强、特色鲜明的绿色建筑创新示范项目，累计37个项目获得全国绿色建筑创新奖，其中一等奖7项、二等奖15项，三等奖15项，获奖项目数量和质量均居全国首位。
今年，上海市海绵城市建设面积将达到200平方公里，“十三五”时期，完成1000万平方米既有公共建筑节能改造。通过地方立法建立强制推行制度，上海全市新建民用建筑全部执行绿色建筑标准，低碳发展实践区、重点功能区域内新建公共建筑按照二星级及以上标准建设的不得低于70%。
近期修订出台的《上海市建筑节能和绿色建筑示范项目专项扶持办法》规定，对绿色建筑示范项目、装配整体式建筑示范项目、超低能耗建筑示范项目、既有建筑节能改造示范项目、可再生能源与建筑一体化示范项目、立体绿化示范项目等六大类项目按照相应标准给予每平方米15-300元不等的补贴。其中，新增并重点扶持超低能耗建筑，调整了装配式建筑补贴方式，单个示范项目最高奖励600万元。
2019年，上海市绿色生态城区建设取得积极进展，全市已创建或梳理储备的绿色生态城区共计27个，总用地规模约为83平方公里。其中，虹桥商务区核心区获得全国首个“绿色生态城区实施运管三星级标识认证”，桃浦智创城、宝山新顾城、浦东前滩已成为首批获得“上海绿色生态城区试点”称号的绿色生态城区。
陕西省今年力争实现三大具体目标：在建筑能效提升上，城镇新建建筑设计和施工阶段节能强制性标准执行率分别达到100%和98%，设区市、西咸新区、杨凌示范区开始执行75%建筑节能标准；在绿色生态发展上，城镇新建建筑中绿色建筑占比达到50%，绿色建材应用比例达到40%，建设被动式低能耗建筑20万平方米。
为做好建筑垃圾减量化工作，促进绿色建造和建筑业转型升级，住房和城乡建设部近期发布的《住房和城乡建设部关于推进建筑垃圾减量化的指导意见》指出，到2020年底，各地区建筑垃圾减量化工作机制初步建立。2025年底，各地区建筑垃圾减量化工作机制进一步完善，实现新建建筑施工现场建筑垃圾（不包括工程渣土、工程泥浆）排放量每万平方米不高于300吨，装配式建筑施工现场建筑垃圾（不包括工程渣土、工程泥浆）排放量每万平方米不高于200吨。
今年7月15日，《绿色建筑创建行动方案》由住房和城乡建设部、国家发展改革委、教育部、工业和信息化部、人民银行、国家机关事务管理局、银保监会七部门重磅发布，突出强调到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%，星级绿色建筑持续增加，既有建筑能效水平不断提高，住宅健康性能不断完善，装配化建造方式占比稳步提升，绿色建材应用进一步扩大，绿色住宅使用者监督全面推广，人民群众积极参与绿色建筑创建活动，形成崇尚绿色生活的社会氛围。
近日，山东省住房和城乡建设厅等7部门联合印发《山东省绿色建筑创建行动实施方案》，推动山东省绿色建筑高质量发展。该方案提出，2022年，城镇新建民用建筑中绿色建筑占比达到80%以上。山东省还将推出绿色住宅购房人验房指南，为购房人进行住宅绿色性能和全装修质量验收提供可遵循、可操作的方法依据。
9月16日，湖北省住建厅、省发改委等七部门联合发布《湖北省绿色建筑创建行动实施方案》（以下简称“方案”），决定在全省开展绿色建筑创建行动。《方案》明确，以城镇建筑作为创建对象，通过绿色技术创新驱动，推进绿色建筑提质扩面、建筑能效稳步提升，最大限度地实现人与自然和谐共生，形成崇尚绿色生活的社会氛围。
根据《方案》提出的创建目标，到2022年，当年全省绿色建筑竣工面积占比达70%以上，其中武汉、襄阳、宜昌占比达80%以上，其他市（州、直管市、神农架林区）占比达60%以上。设区城市有1个至2个项目获得星级绿色建筑标识。全省城镇新建居住建筑全面执行《低能耗居住建筑节能设计标准》，建筑能效水平提升10%左右。超低能耗建筑建设试点工作获得可行性经验。绿色建材得到普遍应用，全省新建建筑绿色建材应用比例达30%以上，其中政府投资项目和大型公共建筑应用比例达50%以上。
山西2022年城镇新建建筑绿色建筑将达70%。对于绿色工业建筑项目，获得国标二星级运行标识的，按照建筑面积给予每平方米100元奖励，单个项目最高不超过200万元；获得国标三星级运行标识的，按照建筑面积给予每平方米150元奖励，单个项目最高不超过300万元。对于绿色民用建筑项目，获得省标三星级运行标识的，按照建筑面积给予每平方米100元奖励，单个项目最高不超过200万元。获评为近零能耗的建筑，按其地上建筑面积给予每平方米200元奖励，单个项目最高不超过300万元。今后，山西全省城镇新建建筑将全面执行绿色建筑标准。
《河南省绿色建筑创建行动实施方案》（以下简称《方案》）近日由河南省住房城乡建设厅等9部门联合印发。方案提出加快推进绿色建筑发展，到2022年底，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%。还提出了全省绿色建筑创建目标：全省城镇新建建筑中绿色建筑面积占比持续提高，沿黄河流域及有条件的城市全面执行绿色建筑标准，政府投资和大型公共建筑达到星级绿色建筑，全省星级绿色建筑持续增加。培育超低能耗建筑推广特色示范片区，建设一批引领绿色超低能耗建筑发展示范项目。既有建筑改造持续推进，住宅健康性能不断完善，新型建筑工业化水平稳步提升，装配式建筑技术规模及绿色建材应用比例进一步提高，以消费者为主体的绿色建筑市场环境基本形成。
近日，财政部、住房和城乡建设部联合发布《关于政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升试点工作的通知》，提出在南京、杭州、绍兴、湖州、青岛、佛山等六个城市进行试点，并鼓励其他地区积极推广绿色建筑和绿色建材应用。试点内容一是形成绿色建筑和绿色建材政府采购需求标准；二是加强工程设计管理；三是落实绿色建材采购要求；四是探索开展绿色建材批量集中采购；五是严格工程施工和验收管理；六是加强对绿色采购政策执行的监督检查。
天津市住房城乡建设委等九部门近期印发的《天津市绿色建筑创建行动实施方案》提出，到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到80%，星级绿色建筑规模持续增加，推进公共建筑能效提升重点城市建设，提升既有建筑能效水平，完善以居住者为中心的住宅健康性能，提高新建装配式建筑比例和绿色建材应用比例，推广绿色住宅使用者监督模式，使绿色建筑理念深入人心，形成崇尚绿色生活的社会氛围。
中央和地方新政，持续成为涵养房地产建筑业绿色发展的新活力。
（四）绿色债券助力房地产建筑业绿色发展
中国虽被视为世界上二氧化碳排放量最高的国家，但一个不容忽视的事实是，中国拥有超过14亿人口，如按人均计算，则二氧化碳排放量在500万人口以上国家中排在第24位。
中国自2003年要求污染严重的上市公司披露环保信息开始，陆续建立有关绿色投资的披露制度。其中，里程碑式的进步始于2016年8月，《构建绿色金融体系的指导意见》明确提出，中国分三步建立强制性上市公司披露环境信息的制度：一是自2017年起，被原环境保护部列入重点排放企业名单的上市公司强制性披露环境信息；二是在2018年实行“半强制”环境信息披露，上市企业不披露相关信息必须解释为何不披露；三是到2020年，所有上市公司强制披露环境信息。2018年9月30日，中国证监会发布修订后的《上市公司治理准则》，确立了ESG信息披露的基本框架。
相对而言，披露ESG信息的企业更容易受到绿色金融的支持。
据气候债券倡议组织数据显示，2019年中国共发行了3,862亿元人民币（558亿美元）的绿色债券。其中，非金融企业的绿债发行总量较2018年增长了54%，占2019年总发行量的37%，成为第一大发行人类别。从行业上看，交通占比为37%，是募集资金投向的最大领域，其次是能源（28%）和水资源（18%）。
中国人民银行发布的《2019年金融机构贷款投向统计报告》指出，2019年末，本外币绿色贷款余额10.22万亿元，其中绿色交通运输项目贷款余额为4.47万亿元，占比43.73%；分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额4.33万亿元，占比42.37%。
截至2019年年底，中国国内的绿色债券余额总额为9,772亿元人民币（1,400亿美元），未来5年内将有总值8,655亿元人民币（1,240亿美元）的绿色债券到期，占绿色债券余额总额的88%。
特别是，2019年的绿色企业债总发行规模为479.6亿元，较2018年的213.7亿元增长124.43%，成为2019年境内贴标绿债市场增幅最大的绿色债券种类。
与国际投向绿色建筑占比相比，中国在建筑节能与绿色建筑领域占比仅为6%，未来发展空间巨大。
绿色建筑绿色融资占比偏低，除国家对房地产建筑业限定政策外，很大程度上还在于绿色债券支持项目的不明确。
2020年7月8日，中国人民银行、国家发展改革委、中国证监会发布《关于印发〈绿色债券支持项目目录（2020年版）〉的通知（征求意见稿）》（简称《通知》）。2020年版目录坚持与《绿色产业指导目录（2019年版）》等政策文件相衔接，结合中国经济社会发展阶段、产业状况和生态环境特点等因素，科学界定和遴选符合绿色债券支持的项目，统一了国内绿色债券定义和绿色项目目录。
2020版绿色债券目录可操作性增强，项目范围划分更加清晰明确，能够有效减少由于绿色产业界定不清晰带来的产业扶持政策无法针对实施、监管部门管理盲区以及行业泛绿化等现象，有助于市场对绿色项目进行准确判断。
这一目录是中国绿色标准化建设取得的重大突破。它兼顾新旧标准衔接以及与国际标准的接轨，极大地扩展了绿色债券市场发展空间，有效提升了国内绿色债券支持项目标准的国际化水平，对促进绿色债券市场健康稳健发展具有里程碑式意义。
《绿色债券支持项目目录（2020年版）》（征求意见稿）明确将工业和民用绿色建筑收录其中，超低能耗建筑、绿色建筑、建筑可再生能源应用、装配式建筑、既有建筑节能绿色改造、物流绿色仓储、绿色建材、园林绿化、扬尘综合治理、建设用地污染治理、绿色照明改造、绿色园区建设与改造、海绵小区与海绵城市等均成为绿色债券支持项目。
可以预期的是，以绿色建筑为战略方向的房地产建筑企业申请发行绿色债券或即将迎来累累硕果。
二、“GREEN RANKING”绿色信用评价模型
1. 数据统计时间范围：2019年1月1日-2019年12月31日（部分企业2019年4月1日-2020年3月31日）
2. 数据来源：上市公司和公开披露财报企业所公开的2019年年报，标准排名调研监测统计，“-”表示该项数据缺失，企业简称左侧标“★”表示该企业拥有获得绿色建筑三星级设计标识项目，企业简称右侧标“★”表示该企业拥有获得绿色建筑三星级运行标识项目。
3. 绿色信用指数(G)=绿色发展指数(R，满分20分)+营运能力指数(E，满分15分)+盈利能力指数(N，满分15分)+财务杠杆指数(A，满分20分)+偿债能力指数(K，满分20分)+发展能力指数(I，满分10分)
4. 绿色发展指数(R)=（X-MIN）×（MAX-MIN）×20+A1+A2+A3，X=该公司绿色建筑二三星（包含LEED、WELL和DGNB金级以上、BREEAM优异级以上、EDGE Certificate认证级以上）认证建筑面积，MAX=2019年房企百强获得绿色建筑二三星级认证建筑面积最高值，MIN=2019年房企百强获得绿色建筑二三星级认证面积最低值，A1=企业社会责任报告奖励指数（或可持续发展报告，满分2分），A2=绿色建筑认证面积透明奖励指数（满分2分），A3=绿色建筑三星级认证项目奖励指数（企业获得绿色建筑三星级认证奖励指数，满分2分）
5. 营运能力指数(E)=（存货周转率系数+预收账款周转率系数）×75%，其中存货周转率=存货/（期初预收账款+期末预收账款）×50%，预收账款周转率=营业收入/（期初预收账款+期末预收账款）×50%
6. 盈利能力指数(N)=（毛利率系数+期间费用率系数+总资产回报率系数）×50%
7. 财务杠杆指数(A)=资产负债率系数+净负债率系数，总资产和总负债中均扣除预收账款
8. 偿债能力指数(K)=（速动比率系数+现金比率系数+短期偿债能力系数+长期偿债能力系数）×50%，其中预收账款均不算作负债。
9. 发展能力指数(I)=（资本积累率系数+土地储备倍数系数）×50%
10.土地储备倍数系数、资本积累率系数等13个系数满分均为10分，每个系数均按照正态分布模型，以标准差调整后的期望值作为最佳值取满分10分，依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出。
11. 绿色信用指数处于﹙90，100〕企业绿色信用等级为AAA，绿色信用指数﹙85，90〕企业绿色信用等级为AA，绿色信用指数﹙80，85〕企业绿色信用等级为A；绿色信用指数处于﹙70，80〕企业绿色信用等级为BBB，﹙65，70〕企业绿色信用等级为BB，﹙60，65〕企业绿色信用等级为B；绿色信用指数处于﹙50，60〕企业绿色信用等级为CCC，﹙45，50〕企业绿色信用等级为CC，45以下企业绿色信用等级为C。
三、中国房企百强绿色信用发展现状
（一）绿色发展
1. 绿色发展水平
根据标准排名对中国房企绿色建筑认证数据的监测和调研显示，2019年，中国房企百强（140家）共获得绿色建筑二三星级认证面积超过1.5亿平方米，其中约有1/5房企的绿色建筑二三星级认证面积超过100万平方米，绿色建筑二三星级认证面积在100万平方米以下的房企占比达到三成，但是七成房企绿色建筑二三星级认证面积在1万平方米以下（见图1）。
其中，招商蛇口绿色建筑二三星级认证面积666万平方米，高居行业榜首；中国恒大以650万平方米排名第二；龙湖集团以495万平方米排名第三。上述三家房企2019年绿色建筑二三星级认证面积合计1811万平方米，约占中国房企百强绿色建筑二三星总认证面积的1/7。值得注意的是，2018年绿色建筑二三星级认证面积前三甲合计2212万平方米，约占当年中国房企百强绿色建筑二三星总认证面积的1/5，同比有所下降。
绿色建筑二三星级认证面积高于200万平方米的房企共有21家，是2019年数量的2倍多，这说明越来越多的企业开始发力绿色建筑。
除上述三家外，万科、首开地产、中国金茂、红星美凯龙、荣盛发展、绿城中国、旭辉控股、碧桂园、中海发展、金融街和金科地产也高于300万平方米；华润置地、新城控股、中南置地、保利发展、绿地控股、中建东孚、当代置业7家企业2019年绿色建筑二三星级认证面积超过200万平方米。
绿色建筑二三星级认证面积在100万-200万平方米区间的房企有5家。包括建业地产、宝龙地产、朗诗绿色地产、远洋地产和融创中国。
绿色建筑二三星级认证面积在100万平方米以下的房企有26家，这26家房企合计认证面积只有758万平方米，仅不足第一名招商蛇口加上第二十四名融创中国的认证面积。这26家房企中不乏富力地产、泰禾集团、雅居乐、阳光城和弘阳集团等大中型房企。
标准排名研究发现，在我们监测的140家房企样本中，不足一半企业发布了2019年度企业社会责任报告（或可持续发展报告），其中H股上市房企较多，但并不是所有发布企业社会责任报告的企业都会在报告中披露其绿色建筑相关数据。
随着中国证监会与生态环境部即将发布的《上市公司强制ESG信息披露制度》细则付诸实施，A股上市房企也将开始重视企业社会责任报告的发布，绿色信息透明系数也将越来越高。
标准排名采用2019年房企获得绿色建筑二三星级认证面积与房企百强中获得绿色建筑二三星级认证面积最大企业比值，乘以绿色建筑系数满分20分，再加上企业社会责任报告奖励系数分值、绿色信息透明奖励系数分值和绿色建筑三星级认证奖励系数分值，综合测算出房企百强的绿色发展指数。
2.公司治理
我国已进入擘画“十四五”规划高质量发展新征程，新型城镇化建设成为一项重要议题。
当前，全球城镇化急速发展，预期在2050年全世界城镇人口占比将增长至七成，这意味着各类资源配置将带来多方面的可持续发展挑战，其中包括建筑发展和居住模式改变。
正因如此，联合国指出发展可持续城镇是达成2030可持续发展议程的必要策略，中国亦提出“提高中心城市和城市群综合承载能力的战略任务”的概念，旨在优化资源配置、实现协调发展，建设低碳、绿色、智慧、富有人文精神的新型城市。
城市建设离不开建筑加固，新型城市的建设更离不开“绿色建筑”加持。建筑作为人工环境，是满足人类物质和精神生活需要的重要组成部分。但随着中国经济的转型升级，供给侧改革和监管收严，当前房地产市场发生巨大的改变，由“增量时代”转为“存量时代”。
以传统住宅开发为主导的房企，不少房企布局存量物业，以及地产“+”的转型，这个过程中机遇与挑战并存。要想立于不败之地，房地产企业既要审时度势、把握机遇，更要具备应对各种挑战、抵御各种风险的能力。而综合衡量一个房企内生增长最关键的要素，是具备完善的公司治理机制以及企业积极履行社会责任。
在积极履行社会责任方面，龙头房企领跑慈善榜。数据显示，2019年销售额排名前四的中国恒大、融创中国、碧桂园和万科分别以31.04亿元、15亿元、14.31亿元和4.38亿元的公益捐赠额领跑百强房企。
良好的公司治理是资本市场稳健运行的关键所在。但近几年房地产行业结构转型，存在诸多阵痛，有很多裸奔者。
当前，房地产企业在公司治理方面普遍存在如下几个问题：
（1）质量问题频发。今年3·15晚会曝出，广州万科精装房成“水帘洞”、杭州招商远洋春秋华庭“问题房”。去年8月爆出的中骏南昌楼盘塌陷、年底中梁控股、金地开发的义乌豪宅项目爆发质量问题。不论规模大小，房企质量问题频发。
（2）关联方交易盈利疑云。随着房企集团内关联交易日益普遍化，部分交易安排不合规、定价不合理的交易事项就会受到监管部门的关注、质询和调整。2019年新城控股、泰禾集团以及光明地产遭交易所拷问关联交易疑云。同根不同命的世茂房地产和世茂股份在2017年和2018年两次遭到监管问询，是否存在世茂股份为世茂房地产孵化项目，世茂房地产是否侵蚀世茂股份利益。关联公司的关系混乱，往往存在同一实际控制人下不同的公司之间有频繁的资金、人员和资产的往来，导致内部“利益输送”等资产关系和财务关系的混乱。
（3）合作开发下的债务腾挪。随着地产调控及金融政策趋严，合作开发成房企拿项目常态。大量表内外项目资金往来成为滋生房企隐形债务的“温床”。作为上市公司，信息要公开透明，治理结构合理，才能稳健运营发展。
上半年，阳光城和中南建设因向合并报表范围外或所占权益比例不超过50%的项目公司提供财务资助，但未履行相关审议程序和披露义务遭到监管问询。这并不是个例，此前多家房企因存在“表外负债”嫌疑，遭各方质疑。
在“明股实债”模式下，粉饰报表的空间更大，真实债务会隐藏，盈利存隐忧。当前，合作开发以降低风险仍将是房企的常态操作，但市场盈利空间受挤压，不少房企逐步提升项目权益占比，以保证未来的盈利空间。
（4）房企内控机制不完善。尤其中小型房企的内控制度有较大漏洞，风险评估机制跟不上，内控监督机制不完善。通常来讲，大中型房企股权机制和董事会机制相对都比较完善。但近几年不乏新华联、大悦城等大型房企曝出多起内部贪腐事件。因此，不少房企开始加强内控制度。近年来，万科集团、中国恒大、龙湖集团等纷纷建立监察部门，建立制度反腐。
（5）此外，在房地产融资监管日趋收紧的当下，不少房企陷入“融资难”窘境，更有甚者资金链断裂。10月9日，泰禾集团发布关于“H7泰禾02”将无法按期兑付本息的公告，严重影响企业信用。公告称，公司现有项目的去化率短期内有所下降，销售预期存在波动，同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，公司将无法按期完成公司债券“H7泰禾02”本息的兑付。
标准排名选取中海发展、首开地产和美好置业三家具备良好的公司治理、信息公开透明且在建筑的“可持续发展”领域具有代表性的企业进行分析。
2019年，我国住房和城乡建设部发布了新的《绿色建筑评价标准》，作为推动城市高质量发展的十项重点标准之一。
中海发展紧随国家及行业规范要求，遵循可持续建筑方针，通过参与城市更新、生态修复及文物保育项目，协助国家新型城镇化发展的进程。
在营运过程中关注降低项目开发周期产生的环境影响，助力应对气候变化挑战并积极推动绿色健康概念落地。2019年，中海发展共74个新项目获得绿色建筑认证，包括47个一星级，23个二星级，3个三星级绿色建筑认证，以及1个美国LEED绿色建筑认证银奖，截至2019年底已累积281个绿建认证项目，同比增长36％，累计绿色建筑面积合共5486万平方米，即占公司累计开发项目数量69%、占累计总开发项目建筑面积68%。
中海发展一直主动投入绿建技术的创新与研发，累计共获得28项相关技术专利。2019年，公司持续对绿建技术研发投入资金，共取得3项新专利，为推动绿建技术发展、地产行业发展、环境生态保护作出积极贡献。
截至2019年年底，中海发展已构建了引领行业的房地产开发全生命周期数字化管控平台，自主研发并应用了涵盖城市投资地图、项目全景计划、三级客储、供销存、弹性成本适配、设计标准可视化体系、智慧工地、物质采集等65个信息化系统，融合企业内外“大数据”实现了全周期业务量化管控、精准施策，不断提升管控效率，强化集团精细化管理竞争优势，助力集团经营效益持续提升。2020年初突发的疫情，使中海发展坚定健康绿色、工业化、智慧化的产品升级方向，强化科技引领，构建整合七大健康场景的健康绿色产品体系。
中海发展凭借长久以来在绿色科技地产领域的积极探索和卓越表现和优异的财务指标，蝉联“中国房企绿色信用指数TOP50”冠军。
在履行社会责任方面，中海发展订立《中海发展2019-2020年精准扶贫专项工作实施方案》，作为扶贫指导政策。中海发展的“海惠万家”品牌下大型扶贫项目陇康老树核桃仁以及产业扶贫模式的精准落实和教育扶贫的落实，使中海发展获授“2019年度中经脱贫攻坚模式创新奖”及“2019年度精准扶贫先锋奖”等殊荣。
如果说建筑是城市的骨骼，社区就是城市的细胞。随着时间推移，首都不少老旧小区逐渐失去光彩，设施陈旧、绿化无序、功能缺失……“城市复兴官”——首开地产始终在行动。
绿色科技赋能城市建设，首开地产积极参与首都精细化治理，致力城市复兴、绿色发展，推进老旧小区改造和有机更新，改善人居环境，提升首都城市面貌。在推进老旧小区的有机更新，首开地产秉持幸福加梯让人民更幸福的理念，加梯技术革新和产品优化上持续探索发力，共研发了三代产品，全面提升老旧小区居住品质。截至目前，首开地产所属项目共完成老旧小区加装电梯114部，在施69部。
此外，首开地产多年来深耕古建业务市场，先后承担了故宫、天坛祈年殿、钓鱼台国宾馆、北海西天梵境、颐和园等古建修复修缮工程，及雍和宫大街等老旧街区改造项目，为保护历史文脉、在传承中创新发展贡献了“首开力量”。
“一部首开史，半座北京城”。首开以责任和担当肩负保障和改善民生领域的项目建设，在疏解非首都功能、棚户区改造、旧城保护与复兴方面贡献力量，同时也参与冬奥会和世园会等大型赛事场馆建设并在防疫抗疫等方面履行社会责任。
近年来，首开地产不断加快被动式超低能耗技术在实际项目中的应用，大力支持科技创新与产业升级。首开地产太原花溪龙苑西区和厦门领翔上郡示范楼栋分别获得德国被动房研究所（PHI）的预认证和正式认证。2019年绿色建筑二三星认证达489万平方米。
此外，随着新技术在建筑中得到应用，首开地产的“绿色建筑战略”不断升级，装配式建筑与被动式超低能耗建筑技术体系取得长足发展。2019年首开地产装配式建筑面积达475万平方米，荣获标准排名发布的《2020中国装配式建筑企业TOP10》第5名。
除了在疏解首都功能和精准扶贫方面做出巨大贡献，首开地产在防控抗疫方面也做出突出贡献。截至6月，首开为1500多个社区、近1亿平方米非经营性资产物业管理面积投入保障人员184万人次，消杀公共区域面积25.4万亿平方米。
美好置业以构建生态型组织为战略方向，通过运用成熟的装配式混凝土叠合剪力墙技术体系，结合国内运用实际，科研攻关，进行技术迭代升级，专注打造A级装配式建筑示范项目，推动建筑产业高质量发展。
作为装配式建筑领军企业，美好置业通过叠合剪力墙结构体系、智能化工厂、核心产品的“行业黑科技”，来解决装配式建筑行业痛点。使得美好置业房屋智造业务在技术层面、服务模式、智能化等领域均处于行业领先地位，能够助力行业高质量发展，其子公司美好装配被住房和城乡建设部认定为第二批“装配式建筑产业基地”。
据悉，目前美好置业房屋智造已在全国布局13大生产基地，辐射周边100-200公里范围内的城市，生产的PC构件精度可达2mm，实现生产线人员减少50%，生产效率提升5倍，单厂PC构件设计年产能可达30万立方米，可装配住宅400万平方米以上。随着装配式建筑发展进程日益深化，“高质量”发展模式也将获得较为明显的先发优势与行业壁垒。
除此之外，美好置业在公司治理方面不断强化信息披露，提升经营管理透明度。2019年，在履行社会责任方面，美好置业相继向扶贫办、慈善协会等累计捐赠现金达十余万元；开展第八季“美好·彩虹行动”捐资3.3万元为湖北阳新县枣园小学搭建“魔法教室”；开展新型职业农民技术培训；完成了近50余次大型用户关怀活动。2020年1月，荣获“2019企业社会责任行业典范奖”。
（二）营运能力
由于房地产企业开发周期较长，当期结转的营业成本主要对应以前年度的存货资金投入，周转效率的变动情况较为滞后，而且存货中土地成本占比较高，再加上房地产行业实行预售的特征，使得存货总额的周转率难以真实反映房企的运营效率。
因此，我们将传统意义的存货周转率用“存货 /预收账款”来代替，其中预收账款采用期初和期末余额的平均值来计算，衡量以本期的预收规模计算剩余货值的出清周期，指标越小，说明存货的去化压力越小，指标越大，说明去化压力越大(见图2)。
在中国房企百强中，2019年去化压力最大的两家房企分别是格力地产和云南城投，存货/预收账款分别为18.04和16.76，上述两家房企相当于按照目前的预售速度，需要16-18年时间能够卖完。
此外，“存货 /预收账款”该项指标数值较高的还有京投发展( 11.79)、世茂股份( 9.56)、新鸿基地产(8.94)、中国恒大(8.42)，这 4家房企在不新增土地储备的情况下，按照2019年的销售速度需要8年以上才能完成去化。
标准排名研究发现，2019年房企百强的“存货 /预收账款”按照正态分布模型排列，剔除极端值后，发现 54 家房企的存货周转率位于1.03-2.28之间，41家存货周转率位于2.28-3.54之间，22 家存货周转率位于 3.54-4.79之间，以标准差调整期望值得出“存货/预收账款”最佳值为4.08，相当于存货转变预收账款的理想期限为 4年左右，从而将该值取为存货周转率系数的满分10分，依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出各家上市房企的存货周转率系数。
为了衡量房企预收账款结转为营业收入的效率，我们采用“营业收入 / 平均预收账款”的预收账款周转率来衡量，其中平均预收账款为期初和期末预收账款的平均值(见图3)。
研究发现，“存货/预收账款”和预收账款周转率略有相似之处。在中国房企百强中，2019年，星河实业预收账款周转率数值最高为 52.33 ，其次是中国铁建(8.39)和九龙仓(8.37)。预收账款周转率最小的 3 家房企分别为三盛集团(0.34)、福晟集团(0.35)、德信地产(0.39)。
根据统计数据将房企百强2019年的预收账款周转率按照正态分布模型排列，剔除极端值后，发现有 83 家企业的预收账款周转率位于 0.33-1.21之间，28家企业的预收账款周转率位于1.21-2.10之间，以标准差 1.57 调整期望值得出预收账款周转率最佳值 1.8 左右，也就是说预收账款结转为营业收入的理想期限是略高于一年半，依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出各家房企的预收账款周转率系数。
（三）盈利能力
2019年，中国房企百强毛利率最高的是九龙仓，高达84.85%，星河实业(72.77%)、太古地产( 71.68% )、绿景中国( 64.19% )、卓越世纪城(61.79%)排名第二至第五位。
毛利率最低的4家房企是恒盛地产( 2.10% )、南国置业(3.37%)、建发地产(6.54%)和北大资源(8.71%)。
统计数据显示，中国房企百强中有76家公司2019年毛利率在30%以上。其中，毛利率高于50%的房企有15家，15家房企毛利率在40%-50%之间，46家房企毛利率在30%-40%之间。
作为资金密集型行业的代表——房地产行业毛利率过高或过低都不正常。因此依据正态分布模型，我们计算出毛利率的最佳值为 41.5%，最接近该值的房企分别为荣安地产(41.61%)、天恒置业(41.43%)、大悦城控股(41.20%), 3 家企业毛利率系数便得满分10分，从而依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出各家上市房企的毛利率系数(见图4)。
除毛利率外，考察房企盈利能力的另一个指标是期间费用率，衡量企业对于成本的管控能力。研究发现，云南城投和星河实业 2 家公司的期间费用率分别均超过 50% ，其中云南城投更是高达55.23%。云南城投高额费用直接影响其盈利能力，制约其造血能力，2019年云南城投亏损达 27.78亿元，逾过去 8 年净利润总和。而建发地产和南国置业、中海发展， 2019年期间费用率分别为2.72%、2.81%和3.28%。
从正态分布图中可以发现，2019年，中国房企百强期间费用率集中在5.32%-10.72%之间的企业高达 55 家，地产行业标杆保利发展(5.72%)、绿地控股( 5.84%)、招商局蛇口( 6.87%)、华润置地( 6.83%)、万科(7.01%)均处于此范围内；44家房企的期间费用率在 10.72%-16.12% 之间，阳光100、华南城、三湘印象、新华联、天恒置业、中庚地产、新湖中宝、亿达中国、瑞安房地产、万达地产、三盛集团、绿景中国、首创置业、大悦城地产、美好置业、恒盛地产、卓越世纪城、星河实业、云南城投等企业2019年的期间费用率超过20% 。
统计数据显示，2019年，中国房企百强期间费用率低于 10%的房企有 55家，标准排名剔除极端值，依据中国房企百强期间费用率的正态分布模型计算，得出2019年房企百强的期间费用率最优值为6.30%(见图5)。
考察房企盈利能力的另一个指标是总资产回报率，总资产回报率超过10%的房企有3家，分别是汇景控股(15.19%)、上坤地产(11.31%)、景业名邦(10.05%)。总资产回报率位于5%-10%之间的房企有47家，位于2%-5%的房企有80家。
低于 1% 的房企有 4 家，分别是泰禾集团 (0.48%)、美好置业(0.09%)、南国置业(0.07%)和以-1.12%垫底的云南城投。
在剔除极端值后，依据正态分布模型，最终测算出房企百强2019年总资产回报率的最优值为7.07% ，合景泰富和龙湖集团的资产回报率接近此值(见图6)。
（四）财务杠杆水平
由于中国目前实行商品房预售制，房地产企业账面都有巨额预收款项，交房后预收账款便结转为相应的营业收入，企业无须对外实际支付现金清偿，并且预收账款为企业带来大量现金，改善企业的现金流，提高企业的偿债能力，因此预收账款不能等同于企业一般的债务。
为了准确衡量房地产企业的负债情况，我们将不负有偿还义务的预收账款从总资产和总负债中均予以剔除。
最终我们计算得出，2019年中国房企百强中有 88家扣除预收账款后的资产负债率低于 75%的警戒线，其中太古地产(13.74%)、九龙仓(21.25%)、新鸿基地产(25.79%)、恒基地产(25.83%)四家港资房企负债率最低。这也显示出港资房企稳健保守的特点，在极度安全的舒适中也逐渐丧失了快速发展壮大的时机，与国内房企巨头早已不可同日而语。
另有 52 家房企高于75%的警戒线，其中超过80%的有28家，比 2018年多了近一倍，三盛集团(90.02%)、云南城投(93.48%)、北大资源(96.18%) 3 家房企超过 90%。
依据房企百强调整后的资产负债率正态分布模型，测算出资产负债率的最优值是56.63%，招商蛇口(56.27%)、华润置地(56.39%)、中海发展(53.81%)等标杆企业接近此值(见图7)。
财务杠杆另一指标——净负债率，与扣除预收账款后的资产负债率雷同，资产负债率低的公司净负债率也相对较低，但不同的是，首尾企业之间差距很大。
数据显示，净负债率最低的三家房企分别为太古地产( 5.10%)、长实集团( 5.48%)、建业集团( 5.60%)；净负债率最高的房企是北大资源(942.20%)。
研究发现，中国房企百强2019年净负债率超过100%的有49家，低于50%的有 41家，最终依据正态分布模型测算出净负债率的最优范围为35%-58%。朗诗绿色地产(36.06%)、碧桂园(46.45%)、龙湖集团(51.02%)、保利发展(56.91%)均在此区间(见图8)。
（五）偿债能力
由于房企流动资产大都以存货为主，房地产开发周期较长，存货短期变现能力较差，且正常情况下房企存货的土地成本与楼房销售市价相差甚多，再加上流动负债中包含大量并不需要现金偿还且为无息负债的预收账款，因此使得流动比率并不能准确反映房企的短期偿债能力。
虽然速动比率去除了流动性较差的存货，但仍不能排除预收账款的影响，因此对房企短期偿债能力的判断仍存在一定偏差，因此我们选用将预收账款从流动负债中剔除后的速动比率、现金比率等来衡量房企的短期偿债能力。
2019年中国房企百强扣除预收账款的速动比率最高的 3 家房企是未上市的番禺海怡 (3.44)、星河实业(2.51)和卓越世纪城(2.20)。最低的 3家房企是天津房地产(0.10)、云南城投(0.11)、九龙仓(0.16)。
扣除预收账款的速动比率标准值应高于“1”，统计数据显示，高于标准值“1”的房企有43家，扣除预收账款的速动比率低于0.6的房企有31家。
最终依据正态分布模型测算出速动比率最优值为 1.26，中华企业( 1.27)、金地集团(1.26)、花样年(1.25)等接近此值(见图9)。
2019年，中国房企百强扣除预收账款后的现金比率最高的3家房企分别是长实集团( 1.73 )、太古地产( 1.19)、中华企业(1.05)均高于“1”。现金比率最低的 3家房企分别是恒盛地产(0.01)、云南城投(0.03)和天津房地产(0.04)(见图10)。
此外，转型大健康的鲁商置业和去年大股东流动资金问题频出的亿达中国现金比率均低至0.05。
标准排名认为，现金比率较低意味着短期偿债能力较差，一旦市场形势不好，企业去化不力，则会面临现金流断裂的风险；相反现金比率太高，则意味着企业账上有大量闲置资金，只能坐收银行利息，而不能用于企业经营的发展壮大。
最终依据正态分布模型测算出2019年房企百强的现金比率最佳值为0.70，中海发展(0.58)、三湘印象(0.62)、荣安地产(0.71)均接近此值。
我们用货币资金 / 短期债务来作为房企即时偿债能力的衡量指标，该指标和现金比率中的现金相比，剔除了三个月内可以赎回的有价证券等现金类资产。
2019 年房企百强中货币资金/短期债务最高为长实集团(1.76)，其次为太古地产(1.19)、中华企业(1.07)、番禺海怡(1.00)，最低值是天津房地产和云南城投，该比率均为0.04。此外，陆家嘴、北大资源、亿达中国、中庚地产、国瑞置业的“货币资金/短期债务”值也均低于0.1。
依据正态分布最终测算出“货币资金 / 短期债务”系数满分对应值是0.65。 融侨集团(0.66)、上实城开(0.63)、三湘印象( 0.62)、中国奥园(0.61)、中海发展(0.60)等企业接近此值(见图11)。
最后，我们用“( 货币资金+存货+投资性房地产-预收账款) /全部债务”来衡量房企的长期偿债能力，房企百强2019年长期偿债能力最强的依然是太古地产 ，指标数据高达6.01，九龙仓紧随其后，为4.21，新鸿基地产(2.72)和恒基地产(2.14)也均超过2。
中国房企百强中长期偿债能力风险最大的是中梁控股(0.22)，另外，番禺海怡和中南建设的长期偿债能力值也均低于0.3。
数据显示，有98家房企长期偿债能力指标数值在 0.21-0.80区间，33 家房企该指标数值位于0.80-1.39区间，8家高于1.39。
依据正态分布模型最终测算出“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”的最佳值为1.45， 星河实业(1.45)、大悦城地产(1.36)、瑞安房地产 (1.32)接近此值(见图12)。
（六）发展能力
由于“明股实债”是高周转房企所普遍采用的融资方式，虽然该方式会增大房企的所有者权益，但少数股东权益并不能作为母公司偿债的保证，因此我们用归属母公司所有者权益来计算房企的资本积累率。
最终测算得出，调整后的资本积累率指标数值最高的是景业名邦(3.95)，中梁控股(2.38)和正商地产(2.31)排名第二和第三。电建地产、九龙仓、美好置业、华南城、冠城大通、格力地产、三盛集团、南国置业、恒盛地产、中国天保、云南城投、北大资源等房企该项指标数值较差。
研究显示，房企百强中有60家房企该项指标数值在0.0-0.12区间，50 家在 0.12-0.32 区间，高于 0.32 的有 13家。依据正态分布模型计算出调整后的资本积累率最优值为 0.33。华发股份(0.33)、新希望地产( 0.29)、保利发展(0.28)等接近此值(见图13)。
最后，我们用土地储备倍数来作为衡量房企发展能力的另一个指标，该指标为期末土地储备建筑面积与当期签约销售建筑面积的比值。
研究发现，截至2019年年末，上实城开的土地储备倍数名列房企百强第一位，数值为 50.08倍，这也意味着，按照 2019 年的销售去化速度，在不增加土地储备的情况下，上实城开需要50年才能卖完，广宇发展的土地储备倍数也高达47.08倍，瑞安房地产、恒基地产、天津房地产、新湖中宝、合生创展、云南城投、恒盛地产、明发集团、阳光 100、世茂股份的土地储备倍数也均超过15(见图14)。
研究显示，在公布土地储备倍数的92家房企中，24 家房企 2019 年土地储备倍数在 3-5倍区间，33 家房企 2019 年土地储备倍数在5-10倍区间。
在标杆房企中，绿地控股(1.63倍)、万科地产(3.81倍)、绿城中国(3.77倍)等土地储备倍数相对较低。宝龙地产(7.88倍)、招商蛇口( 6.48倍)、融创中国( 6.11倍)等土地倍储备数相对较高。
保利发展(5.20)、华润置地(5.18)、天山发展(5.11)、中国恒大(5.01)、中海发展(4.97)、金地集团(4.85)、龙湖集团(4.79)等房企土地储备倍数更为合理，能够满足未来五年的发展。
综上所述，标准排名依据绿色发展、营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力等六大类指标，共16个细分指标系数单项分数，经汇总计算得出《 2020 中国房企绿色信用指数TOP50》。
此外，由于2019年绿色建筑二三星级认证面积较少或财务数据表现不佳，卓越世纪城、华宇集团、众安房产、中交地产、中华企业、中海宏洋、中国中铁、中国天保、中国电建、中国奥园、中庚地产、正商地产、长实集团 、云南城投、银城国际、亿达中国、阳光 100、星河实业、信达地产、新力地产、新华联、新湖中宝、新鸿基地产、五矿地产、天誉置业、广宇发展、天房地产、天恒置业、天地源、泰禾集团、太古地产、蓝光发展、首创置业、世茂股份、中洲控股、南山控股、深圳控股、上实城开、上海建工、大名城、三巽控股、三盛集团、融信集团、融侨集团、南国置业、明发集团、绿景中国、路劲基建、陆家嘴、鲁商置业、力高地产、九龙仓、景业名邦、景瑞地产、京投发展、嘉里建设、佳兆业、佳源集团、汇景控股、华远地产、华夏幸福、华南城、花样年、鸿坤伟业、恒盛地产、恒基地产、滨江集团、国瑞置业、时代中国、光明地产、冠城大通、格力地产、福星股份、福晟集团、番禺海怡 、德信地产、万达商管、大华集团、大发地产、金隅股份、北京城建、北辰实业、北大资源、保利置业未能入选2020中国房企绿色信用指数TOP50。
受篇幅所限，我们未能将绿色信用指数的16大系数原始数据一一公布，仅选取最能代表企业绿色信用水平的绿色建筑二三星级面积、存货周转率、毛利率、资产负债率、现金比率和土地储备倍数 6 大系数原始数据予以公布，以供读者参考，同时展现该评测的客观性与公正性。
四、“2020中国房企绿色信用指数TOP50”特点
（一）龙头房企领跑绿色信用指数
《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，中海发展以94.5的绿色信用指数得分再次蝉联榜首之位，招商蛇口和中国金茂分别较2019年上升四位和一位，以93.6和93.3的得分排名第二和第三位。
2019年排名第九的万科集团，在2020年上升五位，排名第四，绿色信用指数为92.9。绿城中国则下降一位，排名第五，绿色信用指数为92.8。
结合国内外评级方法，我们将绿色信用指数处于﹙90，100〕的企业绿色信用等级评为AAA，绿色信用指数﹙85，90〕的企业绿色信用等级评为AA，绿色信用指数﹙80，85〕的企业绿色信用等级评为A；绿色信用指数处于﹙70，80〕的企业绿色信用等级评为BBB，﹙65，70〕的企业绿色信用等级评为BB，﹙60，65〕的企业绿色信用等级评为B；绿色信用指数处于﹙50，60〕的企业绿色信用等级评为CCC，﹙45，50〕的企业绿色信用等级评为CC，45以下的企业绿色信用等级评为C。
数据显示，中海发展2019年绿色建筑二星、三星认证面积为342万平方米；存货周转率4.72；毛利率33.66%；调整后的资产负债率53.81%；调整后的现金比率58.0%；土地储备倍数4.97倍。
从中可以看到，中海发展各项指标均处于行业领先水平。特别是低负债、高毛利以及较高的存货周转率、充足的现金储备和土地储备，保证了中海发展持续稳定健康的发展。
与2019年排名相比，招商蛇口2020年排名第二，名次较2019年提高了4位。数据显示，招商蛇口绿色建筑二星、三星认证面积为666万平方米；存货周转率3.61；毛利率34.65%；调整后的资产负债率56.27%；调整后的现金比率37.6%；土地储备倍数6.48倍。
中国金茂排名较去年上升一位，绿色建筑二星、三星认证面积为431万平方米；存货周转率2.7；毛利率29.44%；调整后的资产负债率67.17%；调整后的现金比率17.2%；土地储备倍数11.39倍。
万科集团绿色建筑二星、三星认证面积为489万平方米；存货周转率1.66；毛利率36.25%；调整后的资产负债率76.51%；调整后的现金比率23.0%；土地储备倍数3.81倍。
可以看到，排名前四的房企各有优点，如中海发展毛利高、低负债率，招商蛇口则是绿色建筑面积多，中国金茂在土地储备充足，不过中国金茂现金比率远低于行业平均水平，万科去化压力小毛利率高。
排名第五至第八位的房企分别为：绿城中国(92.8)、龙湖集团(92.5)、华润置地(90.6)、保利发展(90.6)、首开地产(90.1)。可以看到，排名前8名的房企竞争十分激烈，上述9家房企绿色信用等级为AAA级。
其次，中国恒大和碧桂园均以89.3的绿色指数并列第九名，紧随其后的是当代置业(88.7)。
在《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》中，绿色信用等级AA级以上的房企共19家，除前10名外，宝龙地产和朗诗绿色地产并列第十一名，紧随其后的荣盛发展、远洋地产、金科集团、葛洲坝、旭辉集团绿色信用等级均为AA级。
另外，从第十七名至第三十一名绿色信用等级均为A级。第十七名金融街控股在A级公司中绿色信用指数最高，为84.9。公司绿色建筑二星、三星认证面积为310万平方米；存货周转率6.38；毛利率40.15%；调整后的资产负债率73.53%；调整后的现金比率30.8%；土地储备倍数14.86倍。
其余的绿色信用等级A级的14家房企分别是，金融街控股(84.9)、绿地控股(84.4)、融创中国(84.2)、建业集团(84.0)、大悦城地产(83.7)、金地集团(83.2)、龙光地产(82.6)、世茂房地产(82.6)、瑞安房地产(82.1)、新城控股(81.5)、雅居乐(81.0)、阳光城(80.8)、金辉集团(80.6)、中南建设(80.5)和三湘印象(80.0)。
在绿色信用等级BBB级的17家房企中，荣安地产(79.4)、中国铁建(79.2)、华发股份(76.5)和美的置业(73.1)，上述四家房企绿色建筑二星、三星认证面积，分别为25.1万、29.1万、53万和47万平方米。
但上述4家房企财务指标落后行业，因此绿色信用指数并不高。如荣安地产土地储备不充足，中国铁建毛利率较低，美的置业则是偿付能力欠佳。
在绿色信用等级BBB级的17家房企中，有9家没有披露2019年绿色建筑面积的相关信息。其中，合生创展绿色信用指数79.1，排名第35位，绿色建筑二星、三星认证面积空缺，存货周转率5.92；毛利率50.34%；调整后的资产负债率59.36%；调整后的现金比率18.4%；土地储备倍数18.83倍。
绿色信用等级BB级的房企共有2家。其中，领地集团绿色信用指数67.7，排名第四十九位。公司绿色建筑二星、三星认证面积为32万平方米；存货周转率2.35；毛利率27.78%；调整后的资产负债率77.26%；调整后的现金比率10.0%；土地储备倍数3.01倍。
上坤地产绿色信用指数65.6，排名第五十，该公司2019年并未有项目获得绿色建筑二三星级认证；但部分财务指标表现突出，如存货周转率1.78；毛利率40.75%；调整后的现金比率9.7%；土地储备倍数1.45倍。
（二）绿色建筑发展差距较大
《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，54家房企共获得绿色建筑二三星级认证面积8605万平方米(见图15)。
其中，招商蛇口绿色建筑二三星级认证面积666万平方米，高居行业榜首；中国恒大以650万平方米排名第二；龙湖集团以495万平方米排名第三。上述3家房企2019年绿色建筑二三星级认证面积合计2212万平方米，占TOP50房企总认证面积的21.05%。
紧随其后的分别是万科集团(489万平方米)、首开地产(489万平方米)、中国金茂(431万平方米)、荣盛发展(412万平方米)、绿城中国(398万平方米)、旭辉集团(387万平方米)、碧桂园(384万平方米)。上述10家房企的绿色建筑二三星级认证面积均大于350万平方米。
排名第十一至第二十的房企分别为，中海发展(342万平方米)、金融街控股(310万平方米)、金科集团(302万平方米)、华润置地(292万平方米)、新城控股(287万平方米)、中南建设(262万平方米)、保利发展（255万平方米）、绿地控股(236万平方米)、当代置业(204万平方米)、建业集团(194万平方米)。2019年达到绿色建筑二三星级认证面积190万平方米以上的房企可以进入前20名。
第二十一至第三十名的分别为宝龙地产(144万平方米)、朗诗绿色地产(137万平方米)、远洋地产(124万平方米)、融创中国(116万平方米)、瑞安房地产(96万平方米)、雅居乐(64万平方米)、葛洲坝(60万平方米)、阳光城(55万平方米)、华发股份(53万平方米)、美的置业(47万平方米)。进入前30名的房企绿色建筑二三星级认证面积须达到45万平方米以上。
除上述30家房企外，2019年绿色建筑二三星级认证面积高于10万平方米的房企还有领地集团(32万平方米)、中国铁建(29.1万平方米)、金辉集团(27.8万平方米)、荣安地产(25.1万平方米)、三湘印象(23万平方米)、中骏集团(20.5万平方米)、美好置业(19.2万平方米)、合景泰富(19.1万平方米)、富力地产(17万平方米)和弘阳集团(11.1万平方米)。
（三）上榜房企去化压力普遍较小
《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，中国恒大存货周转率的数值为8.42，意味着如果按照2019年去化速度，存货转化为预收账款至少需要8年半（见图16）。
在全部上榜的54家房企中，存货周转率指标数值在2年以内的房企有19家；2年至3年的有18家；3年至5年的有13家。
在全部上榜的54家房企中，有50家房企存货周转率低于5年，占比92.6%；存货周转率低于3年的房企有33家，占比也高达68.5%。
可以看到，大部分上榜房企去化压力较小，明显优于行业平均水平，个别房企虽然指标偏高，但也在可控范围之内。
市场中的标杆房企在存货周转率这项指标上均表现优异，如新城控股（1.46）、碧桂园（1.66）、万科集团（1.66）、华润置地（1.7）、荣盛发展（1.83）、保利发展（1.86）、弘阳集团（1.9）、金辉集团（1.98）、朗诗绿色地产（2.07）、金科集团（2.24）、宝龙地产（2.41）、首开地产（2.8）等。
（四）近五成上榜房企毛利率超过30%
《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，大悦城地产、瑞安房地产、合生创展、荣安地产、上坤地产 、金地集团和金融街控股等七家房企，2019年毛利率均高于40%，特别是大悦城地产毛利率高达55.59%，排名该指标第一（见图17）。
54家上榜房企中，19家房企毛利率在30%-40%区间，其中不乏华润置地（37.91%）、万科集团（36.25%）、保利发展（34.96%）、招商蛇口（34.65%）、中海发展（33.66%）。5大央企以及首开地产、宝龙地产、三湘印象和龙湖集团等标杆房企位于该区间。可以看到，有近五成的上榜房企毛利率指标均高于30%。
此外，22家房企毛利率在20%-30%区间；低于20%的房企有6家，分别是正荣集团（19.96%）、中南建设（16.75%）、葛洲坝（16.38%）、绿地控股（15.46%）、中国铁建（9.64%）、建发房产（6.54%）。
（五）资产负债率普遍偏高
《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，上榜房企在总资产和总负债中扣除预收账款后的资产负债率普遍偏高。特别是销售规模保持行业领先地位的一线房企无一例外，负债率均高于警戒线（见图18）。
数据显示，调整后的资产负债率高于80%的房企有12家，中南建设、绿地控股、中国恒大、碧桂园、美的置业、中梁控股和合景泰富等正在快速扩张的企业均位列其中。
在2019年房企销售排名中，碧桂园、万科集团、中国恒大、融创中国列前四名，这四家公司中除万科集团外，其余三家负债率也均高于80%。规模扩张的同时，房企的负债率也必然攀升。
75%被视为房企负债率的一条“警戒线”。除上述12家房企外，调整后的资产负债率在75%-80%区间的房企有12家，包括富力地产、阳光城、新城控股和万科集团等。
54家上榜房企中，共有23家房企超过“警戒线”，占比为42.6%，该数值比去年有所下降，房企整体降负债成效初显。
另外，31家房企负债率低于75%，包括金科集团（74.80%）、荣盛发展（73.02%）、远洋地产（69.94%）、葛洲坝（68.97%）、保利发展（67.42%）、中国金茂（67.17%）、龙湖集团（66.47%）、华润置地（56.39%）、招商蛇口（56.27%）和中海发展（53.81%）等。
值得一提的是，三湘印象调整后的资产负债率为40.52%，是上榜房企中负债率最低的公司，甚至超过了绿色信用指数得分最高的中海发展。
（六）现金比率普遍偏低
《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，上榜房企现金比率普遍不足。
剔除预收账款后的现金比率最高的是荣安地产，为70.8%，大悦城地产现金比率为65.9%排名第二；排名第三的三湘印象为61.7%（见图19）。
现金比率超过50%的房企只有7家，除上述3家外，其余包括瑞安房地产（59.5%）、中海发展（58.0%）、合景泰富（54.6%）以及保利发展（51.3%）。
现金比率不足50%的房企共有47家，占上榜房企比例为87%。特别是大型房企现金比率都略显不足，现金比率不足20%的房企共有10家，其中包括合生创展（18.4%）、绿地控股（17.5%）、中国金茂（17.2%）、富力地产（13.9%）、中国恒大（12.3%）等一线房企。
（七）八成以上房企土地储备充足
《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，除新希望地产土地储备相关信息未披露外，其余53家上榜中土地储备倍数最高的是瑞安房地产，为21.48倍；合生创展18.83倍排名第二；金融街控股14.86倍排名第三（见图20）。
数据显示，土地储备倍数高于5倍的房企有26家，除上述3家外，中国金茂（11.39倍）、中国铁建（9.42倍）、大悦城地产（8.38倍）、宝龙地产（7.88倍）、首开地产（7.75倍）、葛洲坝（7.15倍）、越秀地产（6.84倍）、招商蛇口（6.48倍）、远洋地产（5.87倍）、保利发展（5.20倍）以及中国恒大（5.01倍）等 。
土地储备倍数在3-5倍区间的房企共有19家，包括中海发展（4.97倍）、金地集团（4.85倍）、龙湖集团（4.79倍）、碧桂园（4.15倍）、中梁控股（3.84倍）、万科集团（3.81倍）、绿城中国（3.77倍）。
土地储备倍数低于3倍的房企有8家，包括中南建设（2.74倍）、阳光城（2.39倍）、美好置业（2.04倍）、华发股份（1.76倍）、绿地控股（1.63倍）、东原地产（1.56倍）、上坤地产（1.45倍）、荣安地产（1.35倍）。
可以看到，45家上榜房企土地储备倍数在3倍以上，占54家房企的85%。而土地储备倍数在5倍以上的26家，也能占到53家房企的49%以上，说明大部分上榜房企土地储备充足。
结束语
2020受新冠肺炎疫情冲击，全球经济遭遇严重衰退。
房地产建筑业作为经济的重要一环，发挥了较大的稳经济作用。在疫情冲击下，今年上半年，为防止房地产市场对经济造成进一步的冲击，对开发商允许延期交房、延期缴纳出让金、提前预售、减免税费等方式降低开发商资金压力。同时通过降低购房门槛、加大购房补贴、放宽落户门槛等方式，增加市场需求。
但是下半年，随着经济回暖房地产市场出现过热苗头，对房地产的政策管控也逐渐加强，房地产“三道红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍当中，踩中一条以上红线的上市公司就有48家，影响范围甚广。
“三道红线”之后，房企对土地规模、指标要求、预售条件等筛选更为苛刻。尤其是负债较高的大型房企，对一二线城市的投资能力大大降低。
绿色发展，当仁不让地成为房企转型的不二选择。
绿色建筑、装配式建筑、被动式房屋、超低能耗建筑、海绵城市……房企转型绿色发展天地广阔，较传统融资而言这些领域更容易获得绿色金融尤其是绿色债券的支持。
标准排名专注行业达六年之久，时刻助力房地产建筑业绿色发展，并为房企转型提供绿色咨询和全力支持。这也是此次中国投资协会和标准排名联合调研编制《2020中国房企绿色信用指数报告》的初衷，助力中国房地产建筑业的节能减排，推动房企绿色转型，开拓绿色融资渠道，加快绿色建筑与绿色金融融合步伐。
