建业地产前5月销售增五成，“无视”一线房企挤压毛利率创新高
6月4日，建业地产(00832.HK)发布公告称，2019年5月，该集团取得物业合同销售额71.14亿元，同比增加为15.5%，合同销售建筑面积107.22万平方米，同比增加为13.5%。1至5月，集团已取得物业合同销售总额258.87亿元，同比增加为46.8%，总合同销售建筑面积393.64万平方米，同比增加为43.5%。
2018年，建业地产积极促进房地产销售，销售业绩稳步增长，超额完成年初制定目标。2018年实现合同销售金额约723.66亿元，近五年公司合同销售金额复合增长率38.9%。其中重资产合同销售金额约536.75亿元，重资产合同销售面积约743.3万平方米，同比分别增长76.5%及62.2%。按合同金额计算，建业地产2018年在河南省市场占有率为9%，成为河南区域市场内的流量金额与销售面积“双料冠军”。
签约销售面积上升，土地储备略有下降
截至2018年年末，建业地产共有87个项目动工建设，新开工面积1361.9万平方米，较年初既定开工目标增长35.6%，使公司保持安全合理的库存结构。另外，建业地产已进入河南的18个地级城市和77个县级城市，开发项目累计交付面积约3006万平方米，拥有在建项目共118个，在建总建筑面积约2172万平方米。
2018年，建业地产通过招拍挂和股权收购获取土地约548万平方米，新增储备建筑面积约1351万平方米。截至2018年末，建业地产拥有土地储备建筑面积约4608万平方米，其中权益建筑面积约3466万平方米。
在土地储备方面，建业地产的土地储备倍数近三年来呈下降趋势。建业地产2018年的土地储备倍数为6.2，较2017年同比下降10.86%，主要原因是建业地产的拿地速度不及当年的签约销售面积导致土地储备倍数的小幅度下降。建业地产2018年的土地储备若按照目前的发展速度是能够满足未来6年左右的发展需求。
去化压力减小，毛利率创新高
存货方面，建业地产的存货近五年来呈现上升的趋势，尤其在2018年建业地产的存货上涨势头迅猛，2018年末公司存货为503.16亿元，较2017年243.41亿元上涨106.71%。
预收账款方面，建业地产2018年预收账款为408.30亿元，较2017年150.88亿元上涨170.62%。得益于预收账款的大幅度增加，反映存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”，建业地产2018年为1.8，较2017年同比下降了18.97%，显示公司去化速度加快，去化压力得到进一步减缓。
建业地产预收账款周转率近五年来一直处于下降的趋势，并在2018年降至近五年来最低值0.53，较2017年的同比下降58.25%。建业地产收入结转速度在2018年大幅度下降的原因主要是，建业地产自2017年下半年起采取积极及进取的购地政策及加快项目开发过程速度，以缩短开发周期。但由于香港财务报告准则第15号之应用，延后了集团部份物业的结转销售条件，在不需重列2017年财务报表的情况下，以前年度已结转的收入不可延后到本期或以后结转。受此阶段性影响，公司预收账款周转率明显下滑。不过，建业地产的预收账款周转率虽然连年下降，但依然能保持在行业的适中水平。
2018年，建业地产毛利为50.91亿元，较2017年32.81亿元上升55.2%；2018年毛利率为34.44%，较2017年23.64%大幅度上升10.8个百分点。毛利率大幅上升主要是由于：一是物业销售的平均售价增长高于平均销售成本的增长；二是毛利率较高的车位销售占比因销售数量增加而上升；三是毛利率较高的城市如郑州及洛阳的销售占比提高；四是毛利率较高的项目管理服务收入增加。
建业地产近五年来毛利率呈“U”型走势，2015年降至最低值22.19%，2018年大幅回升， 毛利率34.44%也是近五年最高值。
值得注意的是，建业地产累计完成110个轻资产项目合约的签订。根据协议约定，上述项目预计总建筑面积约1662万平方米。轻资产项目合约于2018年为本集团带来约为6.75亿元的收入，同比增长约119.2%。该等轻资产项目将于未来数年持续为集团带来稳定收入。
另外，截至2018年12月31日，建业地产物业销售未结转金额约为399.08亿元，其对应毛利约为105.98亿元，这金额预计于未来两至三年结转为收益及毛利。
债务结构稳定，长期偿债能力不佳
建业地产扣除预收账款后的资产负债率近五年相对稳定。2018年扣除预收账款后的资产负债率为83.2%，较2017年82.14%同比上升1.29%，高于行业3/4分位数。
相对于资产负债率来说，建业地产的净负债率波动较大。2018年，建业地产净负债率为20.15%，较2017年25.67%同比下降21.52%，低于行业1/4分位数。
综合上述的两项指标来看，建业地产的高额负债里面，有息负债的占比并不高，2018年建业地产的有息负债为198.51亿元，而负债总额是916.93亿元，有息负债占比仅为21.65%。
此外，建业地产融资成本由2017年4.08亿元降至2018年约2.26亿元，下降44.6%。主要原因为衍生工具的公允值变动所致。其中，建业地产的债务结构主要以长期债务为主，公司一年内需要偿还的债务占比为21.65%，整体结构较为合理。
建业地产调整后的速动比率和现金比率5年来除2017年之外整体都呈现上升趋势。2018年，建业地产调整后的速动比率为0.91，较2017年0.82同比上升10.33%，大于行业1/4分位数。建业地产2018年的现金比率分别为0.40，较2017年的0.41下降了1.11%，波动幅度非常小，位于行业中位数之上。
由于合同销售增长和销售回款理想，建业地产截至于2018年12月31日的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为177.82亿元，足以维持日常的经营性支出。另外，由于建业地产主要是长期负债，所以建业地产的短期偿债压力较小。
从长期偿债能力方面来看，通过“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。2018年建业地产该项指标数值为0.33，较2017年0.44同比下降了25.73%，低于行业的1/4分位数，显示建业地产长期偿债能力欠佳。
5月24日，建业地产全资子公司河南龙宇与百瑞信托签订协议表示，河南龙宇将向百瑞信托出售其项目公司30％股权和债权，对价为8.15亿元，交易完成后河南龙宇与百瑞信托将分别持有项目公司70％股权和30％股权。此举被视为建业地产为向全国扩张而所做准备回笼资金。
近几年，恒大、碧桂园、万科、绿地等一线房企纷纷下沉二三线城市，进入郑州，并向开封、洛阳、新乡等三四线城市拓展，只深耕河南省的建业地产生存空间逐渐被挤。与此同时，建业地产近几年又过于迷恋河南市场，造成了对外拓展和投资的力度不够。
现在，建业地产已经意识到了这一问题。今年3月，建业地产董事长胡葆森在2018年度业绩会上表示，“将会有条件地走出河南”。这个有条件则分别是指“半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。
