7年销售增长30倍，黑马旭辉控股杠杆率逼近红线
几家欢喜几家愁。地产业中有人喊出“活下去”，也有人一路高歌猛进。
7年前，旭辉控股（00884.HK）只是一家默默无闻的地产公司，2011年的销售额仅有50亿元。而7年过后，旭辉控股的销售额已升至1520亿元。7年时间增长近30倍。
2019年1月14日，旭辉控股发布公告称：2018年全年，公司及其附属公司累计合同销售金额约1520亿元，合同销售面积约956.94万平方米，同比分别增长46.15%、52.1%。合同销售均价约1.59万元/平方米，按年减少0.06万元/平方米。
与此同时，在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，旭辉控股以43.73的综合得分，位列第50位。
去化压力适中，拿地规模创新高
近几年，旭辉控股去化情况相对比较稳定，“存货/预收账款”指标除2015年升至3.75以外，其余各年该指标数值均稳定在2.7上下。
2018年上半年，旭辉控股的存货914.8亿元，较上年同期434.8亿元增长了110.4%，平均预收账款330.4亿元，同比增加73.89%。存货的激增导致旭辉控股2018年上半年“存货/预收账款”指标数值升至2.77，较去年同期的2.29提高21%，略高于标准排名统计的100家上市房企的中位数2.69。
标准排名考查公司营运能力的另一指标为预收账款周转率（预收账款周转率＝营业收入／平均预收账款），用来衡量预收账款结转收入的速度。2018年上半年，旭辉控股的预收账款周转率为0.56，较上年同期的0.59略有下降，位于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.42之上。
近几年，旭辉控股一直在加大拿地力度。2017年旭辉控股共购入78个项目的权益，新增土地储备1320万平方米，同比增长103.1%。当年公司签约销售面积约为629.2万平方米，较2016年的签约面积约291.6万平方米增加 115.7%，高于新增土地储备的增长幅度。导致2017年旭辉控股的期末土地储备倍数降至近五年的最低值4.93，低于标准排名统计的100家上市房企的中位数5.93。
2018年，旭辉控股进一步加大拿地力度，同时也在扩大全国各地的布局。上半年拿地面积高达983万平方米，约为2017年全年新增土地面积1320万平方米的74.5%，土地储备面积再创新高。
同时，2018年上半年公司签约销售面积433.2万平方米，较2017年同期256万平方米增加69.2%，旭辉控股中期土地储备倍数增长至9.33，略低于标准排名统计的100家上市房企的中位数10.78。
盈利能力增强，净负债率逼近红线
2018年中报显示，上半年旭辉控股结转收入184.2亿元，同比增长64%；净利润34.2亿元，同比增长58%。从2015年至今，旭辉的核心净利润率始终维持在12%以上。
财务数据显示，旭辉控股2018年上半年的毛利率为23.63%。但事实上，如果撇除附属公司因若干项目财务并表的会计处理影响后，公司毛利率由2017年同期的31.6%改善至截至2018年6月的33.7%，也创下2015年以来的历史新高。
一直以来，旭辉以规模、利润率、负债率组成的财务“铁三角”闻名业内外。
2017年之前，旭辉控股的债务水平一直都比较平稳，但随着土地储备的增加以及规模的扩大，2018年旭辉控股的杠杆水平开始出现负面信号。
2018年上半年，旭辉控股的资产总额2261亿元，同比上升90.4%，而负债总额1823.7亿元，同比上升90.9%，资产负债率为76.44%。这一水平已经超过标准排名统计的100家上市房企的中位数74.35%。
2018年上半年，旭辉集团的有息负债705.79亿元，相比2017年末增加233.4亿元，包括银行及其他贷款约446.53亿元、账面值为118.03亿元的境内公司债券、账面值为22.76亿元的可换股债券及账面值为118.27亿元的境外优先票据。
半年报显示，在不计入永续债的情况下，旭辉集团上半年的净负债率达到72%，相比2017年底的50.9%，大幅上升21.1%。在旭辉集团内部，始终严控净负债率在红线75%以下，而72%的数值已经逼近红线。
偿债能力各项指标全部下滑
受到负债增加的影响，2018年旭辉控股反映偿债能力的各项指标均有下降。其中，调整后的速动比率为1.3，同比下降8.5%，短期偿债能力下降，但位于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数之上。
标准排名采用“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”来衡量企业的长期偿债能力。2018年上半年旭辉控股“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”指标为0.58，同比下降4.9%，低于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.67，长期偿债能力相对较差。
值得注意的是，数据显示2018年上半年，旭辉控股经营性现金流量净额为-57.07亿元，近五年来首次出现负数，投资活动产生的现金流量净额为-182.65亿元，已连续五年为负。调整后的现金比率0.44也同比下降33.3%，低于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数0.5。
绿色环保探索值得期待
在绿色地产方面，旭辉控股也在积极探索和实践。
2015年旭辉联合清华大学，面向城镇化进程中住区规划建设发展的可持续问题，共同成立了联合研究机构清华大学（建筑学院）—旭辉控股（集团）可持续住区联合研究中心（以下简称CSC），围绕可持续住区这一核心主题，侧重居住行为、健康、效能三大重点模块的研究，针对居住问题进行全周期、全链条研究。
如何从城市规划角度看待居住问题？如何化解有限资源空间条件下的社会矛盾？如何通过设计及技术的研究，提供更高效能和更健康的住宅?一系列的居住问题，CSC在不断探索中给出答案。
CSC成立三年以来，共有30多位国内、国外学者专家，参与到22个研究课题的研究工作中。CSC充分发挥产学研一体化的创新型研究平台优势，在未来人居领域，以健康效能为核心关键点，无论在产品实现、技术解决路径上均取得了突破性的进展。、
基于对健康环境的重新定义，CSC在深入研究及普遍调研的基础上，制定发布了更适用的CSC居住建筑环境系列标准，包括光环境标准、空气标准和饮用净水水质标准。
“CSC零碳示范房”就是CSC绿色人居前沿探索成果之一，这是中国首个同时获得 BREEAM“设计”和“建成”五星双认证及LEED-NC铂金级认证的商办类项目，并成为亚洲唯一入围BREEAM2017全球绿色建筑奖的项目，旭辉也因此荣获权威绿色建筑评估体系英国建筑研究院（BRE） 颁发的“绿色地产杰出企业奖”。
未来，旭辉控股将继续探索CSC可持续研究，充分发挥产学研一体化的创新型研究平台优势，以健康效能为核心关键点，在产品实现、技术解决路径上不断前行，构筑真正理想的绿色人居环境。
