40亿举债回购引出以债抵债猜测，招商蛇口净负债率两年增长3倍
一边是“举债回购”，另一边是“转换可转债”。招商蛇口还是走到了“以债抵债”的结局。
2019年1月16日，招商蛇口公告称，公司计划以集中竞价交易的方式回购公司部分社会公众股份(普通股股票)，回购价格不超过人民币23.12元/股，回购股份的资金总额不低于20亿元(含)、不超过40亿元(含)。本次回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划，回购股份的50%用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。另外，资金安排方面，本次回购股份的资金中，招商蛇口自有资金比例不低于20%，其余资金来源于银行贷款等其他合法资金。
招商蛇口为何举债回购公众股份？事实上，2019年1月14日，三年前参与招商蛇口整体上市时配套融资的8家机构就将迎来解禁。与当初积极参与融资相比，从目前的股价看，3年后的回报并不乐观。
据测算，3年来在扣除分红影响后，配套融资的8家机构的持股成本为22.22元/股。而截止1月18日，招商蛇口的股价为18.39元，与8家机构的持股成本相差近20%。
这两年，招商蛇口运营速度明显加快，2017年招商蛇口全年累计实现签约销售金额1127.79亿元，较2016年同期增长了52.54%，首次闯入“千亿大队”；2019年1月9日，招商蛇口发布公告称，2018年1-12月公司累计实现签约销售面积827.35万平方米，同比增加45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%。
在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，招商蛇口以70.94的综合得分，位列第9位。
半年营收210亿元，地产业务占84%
2015年底，招商地产和蛇口工业区的重组上市轰动一时，造就了如今的招商局蛇口，形成“招商血脉，蛇口基因”的格局。
截至2018年6月份，招商蛇口的营业收入达到209.88亿元，其中社区开发与运营约占84.20%，园区开发与运营约占14.55%，邮轮产业建设与运营仅占了1.25%。
值得关注的是，招商蛇口的邮轮产业建设与运营模块在2018年上半年毛利率同比大幅增加，增幅达49.82%，主要原因是其邮轮旅游业务扭亏为盈。
同时，招商蛇口也在致力于打造“前港-中区-后城”，港、产、城联动，综合利用各方面资源，形成了一个循环生态圈，典型的“养鱼种菜共生循环系统”。
首先，公司的邮轮产业建设与运营以蛇口邮轮母港为样板，集旅游、航运、商业地产、海工修造配套、金融服务等为一体，实现“船、港、城、游、购、娱”联动发展模式，体现前沿式的地产服务商的风格。
其次，社区开发与运营标榜“美好栖居，领航生活”，建立了三大类住宅产品系：成长系（幸福栖居的品质好房）、成就系（犒赏人生的轻奢舒居）、传承系（家族典藏的传世资产），多元化满足顾客居住需求，升级住户居住体验。
而园区开发与运营聚焦于空间规划、产业聚集、生态圈服务，积极将蛇口模式对外复制，在国内多个城市打造特色产业新城，紧跟时代前沿，赋予产业繁盛生长的能量。
三个模块相辅相成，实现了内部资源利用的最大化。招商蛇口总经理许永军在2016年就表示，公司在三到五年内，传统地产的基础不变，但是计划把招商蛇口的社区开发收入从70%左右降到60%，园区模块收入则由2016年的20%提升到30%-40%，而邮轮产业从3%-5%提到10%。三者达到相对均衡，才能都实现互利共赢。
另外，一直致力于成为“城市及园区综合开发和运营服务商”的招商蛇口在绿色环保践行上颇有建树。
在标准排名发布的《2018中国绿色地产TOP30》指数报告中，招商蛇口排名第11名，较2017年发布的排名上升5个名次。
招商蛇口在2017年新开工面积约822万平方米，绿色建筑设计标识二星级和三星级认证面积为101万平方米，绿色建筑比例为12.29%。另外，装配式建筑面积和全装修成品房面积分别为379万平方米和247万平方米。
去库存压力大，总资产回报率仅为2.9%
（单位：亿元）
2014年至2017年，招商蛇口的存货分别为1006.76亿元、1213.8亿元、1230.1亿元和1676.32亿元，到2018年上半年，达到2073.85亿元，半年时间增长23.71%。
2018年上半年，公司以营业成本为基础计算的存货周转率（次数）为0.064，同时以营业收入为基础计算的存货周转率（次数）为0.112，两个数据同时显示招商蛇口在2018年上半年的去库存压力颇大，需要强化现金流控管，保障资金安全。
另外值得一提的是，招商蛇口在2018半年内新增了13个长租公寓项目（24.1万平方米/5134间），合计在全国布局长租公寓近2万间，管理规模总计约90万平方米，实现了公寓智慧平台的全线上化服务，未来招商蛇口在长租公寓方面的购置和投入会愈加大。
根据财务数据显示，2015年至2016年间招商蛇口的毛利率出现了小幅下降，由37.68%降到34.54%，但从2016年起公司毛利率实现稳步上升， 2017年和2018年上半年，公司毛得率分别为37.66%和42.74%，2018年上半年已超过标准排名研究统计的100家房企综合毛利率3/4分位数38.4%。
总资产回报率体现的是全部资产的盈利能力。在2015年至2017年，招商蛇口的总资产回报率总体平稳，由2015年的5.63%上升至2017年的6.8%，但2018年上半年则跌至2.90%，仅仅高于标准排名研究的100家房企的3/4分位数2.85%。
在三费（销售费用、管理费用、财务费用）方面，招商蛇口的控制能力相对较差。虽然在2015年到2017年实现了3.17个百分点的降幅，但是到了2018年上半年出现了“强烈反弹”，激升至9.19%，超过了100家房企1/4分位数7.81%，值得重视。
净负债率激增，两年增长3倍
2014年至2018年上半年，招商蛇口的资产总额增幅迅猛，从1682.64亿元增加到4078.54亿元，增长1.42倍，同时期负债总额也从1228.64亿元增至3145.31亿元，增长1.56倍。
（单位：亿元）
在2014年到2017年，招商蛇口扣除预收账款后的资产负债率都在70%的水平以下。2018年上半年，招商蛇口调整后的资产负债率达到71.84%，超过了同行业100家房企的1/4分位数67.26%，且从最近4年看，负债率正在不断走高。
另一方面，2016年招商蛇口的净负债率仅为18.76%，到了2017年升至59.69%。在2017年的业绩发布会上，总经理许永军就曾表示，招商蛇口在2018年既要追求质量、效益和规模，还要去杠杆，基本杠杆控制在45%。
2018年上半年，招商蛇口的净负债率不降反升，提至了72.76%，在近两年半的时间内增幅竟达到了54个百分点。越来越高的净负债率提醒着招商蛇口在追求规模和效益的同时，也要时刻注意防范财务风险，应合理配置融资债务结构。
融资模式推陈出新，长租公寓渐成重心
2015年至2018年上半年，虽然招商蛇口调整后的速动比率均大于标准值“1”，但是总体呈现出下滑的趋势，2018年上半年为1.08，为近4年最低值。
同时，2015年到2018年上半年，由公司持有的现金及现金等价物比上扣除预收账款后的流动负债，得出调整后的现金比率显示，招商蛇口的短期偿债能力在下降。
另外，招商蛇口近年来的经营活动现金流收入均为正值，由此计算“经营活动现金流收入/（流动负债-预收账款）”，得出2015年至2018上半年分别为1.31、1.15、0.75、0.30，虽然现金流指标多年来都是正数，但也呈现出下降的趋势，这一点也不容忽视。
数据显示，招商蛇口的长期偿债能力较为稳定。标准排名用“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”来分析起长期偿债能力。数据显示，招商蛇口在2015年至2018上半年间此指标均徘徊在0.80左右，达到了100家房企3/4分位数的水平。
2017年12月1日，以招商蛇口为发行人的全国首单储架式长租公寓商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）获批，总额60亿元，总规模刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度。
招商蛇口表示，通过资产证券化募集得到的资金将优先用于未来长租公寓的的发展与运营，把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。
能在半个月内完成260亿元的长租公寓资产支持证券化，实质上依靠的是其自身的创新运管模式，通过降低运营成本，从而实现经营效益提升。
数据显示，招商蛇口自2017年底开始，预计三年完成品牌在全国重点城市落地，签约管理规模达10万间，经常性租金收入达30亿元。
招商蛇口2017年的社会责任报告中也有表示，用市场化手段、多渠道解决长租公寓融资难问题的重大举措，为公司其他底层资产的资产证券化业务推进打下坚实基础。
未来的招商蛇口可能会不断进行扩张，通过持续的开拓和创新融资渠道，利用收购兼并的模式加速扩大规模，多元化运营企业业务，进而在愈发激烈的住房租赁市场中占据一席之地。
绿色开发领先者，绿建认证项目19个
2017年，招商蛇口围绕绿色人居要求，首次编制绿色发展规划，制定绿色发展“163行动”，以“绿色开发运营领先者”为愿景，积极支持并参与气候变化相关的活动、倡议，带动更多人关注气候变化。
在2017年间，招商蛇口在绿色及科技创新的投入达7207.61万元，而万元营业收入综合能耗仅为0.0044顿标准煤/万元，同比下降了20%；同时减排二氧化碳约14.43万吨。
2017年，招商蛇口完成绿色建筑面积190.42，同比上升了约24.17%；总共获得绿色建筑认证项目19个，较上年同期增加了18.75%；同时，绿色项目年节电14882.7万千瓦时/时，同比上升了约33%，而绿色项目年节水为134.46万吨，同比增加了约16.1万吨。
各指标数据显示招商蛇口在践行绿色开发模式和推动城市产业化结构低碳化上颇有成效。
目前，招商蛇口绿色智慧运营平台（简称“智云平台”），实现了控股总部、专业管理公司、区域管理总部对自持物业的精细化管理，系统梳理节能降耗空间，从而获得智慧节能的效果。
其中，值得关注的是招商蛇口的厦门邮轮城于2017年通过了海绵城市的评估审核，同时深圳太子湾项目、前海片区项目的海绵城市规划也提上日程；
数据显示，截止2017年底，招商蛇口完成海绵城市建设面积达87.71万平方米，年径流总量控制率达70%，污染物削减率达40%，真正实现盈利与节能双丰收。
建筑，可以是流水线上的标准化产品，但也可以是具有创意的、背负着社会责任的节能盈利项目。
招商蛇口提出“建筑产业化”概念，具有标准化的建筑设计和工厂化的部件生产，但同时，公司将“绿色人居”理念融入建筑产业化研究与应用的过程，可以更好地实现舒适低耗的建筑环境。
目前，招商蛇口的“163行动”刚刚才开始，未来公司该如何更好把绿色融入实践，又如何在“房企规模战”中不掉队。在保持规模不断增长的同时，公司还需对负债水平有所警惕。
