拥有全球最多豪华酒店的富力，净负债率超过169%压力大吗？
8月1日，广州富力地产股份有限公司（以下简称为“富力地产”，股份代码：02777.HK）发布七月的未经审核营运数据。
数据显示，截至2018年7月底，富力地产实现总权益合约销售额约人民币674.4亿元，销售面积约508.46万平方米，与去年同期相比，增速均超过50%，也已成功完成2018年1300亿元销售目标的一半，该目标比2017年818亿元的销售额增加近500亿元。
去年，富力地产斥资181亿元，收购了万达69家酒店和1栋写字楼，其中包括皇冠假日、艾美、喜来登、索菲特、万达嘉华、万达文华及威斯汀等，这使得富力旗下的酒店多达105家，成为全球最大的豪华酒店资产拥有人。
为了深入了解全球最大的豪华酒店业主，标准排名对富力地产进行了深入研究，下面将为大家展示我们的研究成果。
去化压力适中
首先看营运能力。因为房地产行业实行预收制度，决定了其需要使用预收账款科目的特性。
因此，标准排名采用存货/平均预收账款来分析，通过本期预收规模计算剩余货值出清周期，均以166家房地产企业在2014到2016年中位数分位做对比。
富力地产的存货每年大幅度递增，由2013年的674亿元增长到2017年的1447亿元，预收账款则从131.7亿元增长到290.6亿元。
富力地产的存货/平均预收账款指标在五年里平均为5.61，位于行业中位数4.37和3/4分位数6.77内，说明存货的去化压力适中，需求空间较大。
外在原因是由于政府主要控制国内一线城市房地产投机行为，紧缩政策。内在原因是由于企业调整重心，销售以二三线城市，刚需为主的房子，所以需求空间较大。
盈利能力相对较差
近五年，富力地产毛利小幅增长，2013年起毛利为142.35亿元，2017年则增长为209.62亿元。
由于受“预售制”的影响，衡量企业盈利能力的指标仅仅代表历史表现，所以盈利指标仅看行业中位置。
近五年，富力地产毛利率平均值为34.09%，超过行业中位数31.1%，不及行业3/4分位数36.47%。
同时，富力地产期间费用率处于略微高过行业中位数10.37的位置，两项指标均充分显示了富力地产稳健保守的特征。
如2017年，富力地产每平方米销售成本减少了14%，以及平均售价稳定，故毛利率上升。
下面再来看调整后的EBIT利润率。
调整后的EBIT利润率=调整后的EBIT/营业收入 （将营业外净损益、汇兑净损益、投资净损益和公允价值变动净损益从EBIT中进行剔除，主要反映企业经营性业务的盈利能力）
近五年，富力地产的调整后EBIT利润率不到0.5，并且没有很大的波动，再次印证了富力地产稳健保守的特征。
2017年，富力地产调整后的EBIT利润率为0.49，而2016年行业最小值为-0.07，1/4分位数为13.57，富力地产还远远达不到1/4分位数。
总体来看，富力地产近几年的毛利率虽有提高，并且从2016年到2017年EBIT增加约166亿元，增幅12.33%，但是实际上剔除了非经常性损益后的整体盈利能力却微乎其微，而且其总资产报酬率也仅高于行业最小值，说明富力地产总资产盈利能力相对较差。
近五年，富力地产的营业收入从2013年的363亿元，增长到2017年的约593亿元，增幅仅约63%，而碧桂园、万科和恒大等房企巨头2013年迈入千亿大关，5年后便翻了5倍，2017年的销售额均超过5000亿元。
富力地产其他应收款的增加，主要来自于收购土地和项目担保金的增加。2017年，富力共耗资584亿元在53个城市和地区收购共81幅地块，新增土地的权益可售面积大约 1811万平方米，其中40幅土地位于新进入的28个城市。
净负债率高达169.55％
其次看财务杠杆水平，用资产负债率与净资产负债率来分析。
为了准确反映上市房企财务杠杆水平，标准排名将资产负债率中的分子、分母均减去预收账款，因为预收账款在房地产行业的比例偏大，并且不负有偿还义务，因此去除。
富力地产2013到2017年报数据显示，其总资产在5年里增幅迅猛，从1403.5亿元增长至2981.1亿元，增长2倍，其总负债从1068.7亿元增至2332.2亿元。由图中数据可以得到，从2013年到2017年，富力地产的资产负债率都在72.57%左右浮动，接近行业3/4分位数74.44%。
再计算净负债率。净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益。
富力地产有息负债在近五年，由459亿元增长至1422.44亿元，增幅近3倍，但是其货币资金却仅从243.4亿元增长至322.2亿元，使得其2017年净负债率高达169.55%，超过全行业141.71的3/4分位数，负债率较高。
偿债压力较大
短期偿债能力，以调整后的速动比率，现金比率为指标，在分母上分别剔除预收账款。（原因与前面杠杆水平解释一致，由于房地产预收账款偏大，并且不负有偿还义务，故去除）
速动比率=（流动资产-存货）/（流动负债-预收账款）
富力地产流动资产在近五年内有了100%的增幅，从1065.7亿增长至2136.8亿元，流动负债增幅较小，但其也有89.91%的增幅，从2013年的137.78亿元增长至2017年的290.58亿元。
剔除了存货后的速动比率，富力地产仅有三年超过行业最小值0.67，有两年还不达行业最小值，说明其速度比率较弱，短期偿债存在一定压力。
再看现金比率，现金比率是最具有流动性的项目。现金比率=（现金+现金等价物）/（流动负债-预收账款）
由图中数据可以看出，富力地产现金及现金等价物从2013年起增幅较小，仅从177.22亿元增加到2017年的196.97亿元。
近五年，富力地产现金比率仅在2013年、2016年，接近行业中位数0.39。2014、2015和2017年则低于行业的1/4分位数0.25，说明该企业流动性不足。
富力地产现金流量表显示，其经营活动现金流每年大幅度减少，投资活动流出大幅度增加，融资金额持平，导致整体现金流为负。
标准排名研究发现，2017年，富力地产经营活动现金收入为亏损72.9亿元，用于土地收购及建筑投资约225.8亿元，其从银行贷款、发行债券、中期票据、优先票据等共融资约243.7亿元，最终导致其2017年现金流为负55亿元。即使扣除290.58亿元的预收账款，富力地产的流动负债仍高达836亿元，短期偿债压力较大。
长期偿债能力，用（现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务指标分析，从可变现核心资产对刚性债务需求的保障。
从表中可以发现，富力地产投资性房地产在2013年仅为1.74亿元，到2017年已经快速增长到248.1亿元，这主要源于去年富力地产对于万达69家酒店和1栋写字楼的耗资181亿元的收购。
在长期偿债能力方面，富力地产从2013年的0.67，增长到2015年的最高值0.87，2017年又跌回到0.69，呈现一个倒V型，总体接近行业1/4分位数0.85，仍是十分不理想。
全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现。富力地产资产主要为存货、现金、投资性房地产，同时需要剔除以预收账款形式已经变现的资产部分。
该指标低主要因为预收账款较多，如2017年富力地产预收账款290.58亿元，增幅主要由于年内交付落成物业速度比销售物业所收取现金速度慢导致，加之债务水平高，使得长期偿债能力偏弱。
土地储备充足
富力地产每年签约的销售面积都在提高目标，从2013年签约销售338.6万平方米到2017年签约销售471万平方米，期末土地储备也从4330万平方米增长至5138万平方米。
近五年，富力地产的土地累积倍数都在10倍左右，远远高于行业的3/4分位数6.89。说明企业目前土地储备量充足，足以满足后续项目开发。
2017年，富力地产平均销售成本为3200元/平方米。其中，北京、广州及海南每平方米土地及建筑成本较高，达到每平米7790元，毛利率分别达到44.7%，52.0%及33.5%。其余如太原、惠州等毛利率分别为28.3%，47.6%。
由此可见，虽然二、三线城市的土地已储备充足，但是盈利效果暂时还没有显现，还需时日去验证。
