3个月股价上涨77%，“黑马”新城控股为何与众不同
2019年，对新城控股（601155.SH）来说，或许将是突飞猛进的一年。
今年以来，A股市场触底反弹，截至3月15日，新城控股股价今年已上涨77%，同期地产板块指数仅上涨25%，新城控股为何能领跑行业？
3月9日，新城控股发布2018 年年报，数据显示，公司2018年实现营业收入 541.3 亿元，同比增 33.6%；实现归母净利润 104.9亿元，同比增74%。其中房地产开发销售、物业出租及管理板块营收分别同比增长31%、117.2%。2018 年公司非经常性收益28.9 亿元，同比增182%。扣非后归母净利润76亿元，同比增51.9%。
另外，2018年公司实现销售金额 2211 亿元，同比增速 75%，排名行业第八。2019 年公司销售额目标为 2700 亿元，对应增速约 22%；1-2月销售金额 237 亿元，同比增长 24%。
在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，新城控股以57.04的综合得分，位列第37位。
去化压力较小，结转速度较慢
近几年，新城控股坚持“住宅地产”与“商业地产”双核驱动的战略模式，即以住宅开发为主，同时理智选取优质地块进行商业综合体的开发运营。在住宅地产方面，公司计划形成以“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。在商业地产方面，公司计划在全国范围内选择性地获取优质地块进行开发。
2013年至2015年，新城控股的存货一直在300亿元， 2016年首次逼近400亿元，存货数值达到394.9亿元，2017年存货为763.8亿元，较2016年增长93.42%。截至2018年末，新城控股存货较2017年增长90.63%，达到1456亿元。
同样，公司近几年预收账款也在持续走高。由2014年的131.6亿元增长至2018年的1182.31亿元，在2018年首次突破1000亿元的预收账款的门槛。
在存货大幅增加的背后，是其强劲的销售，2018年度公司合同销售金额约2210.98亿元，同比增长74.82%；累计销售面积约1812.06万平方米，同比增长95.21%。
2017年，新城控股首次跨越“千亿门槛”，全年合同销售金额为1264.72亿元；2018年初，新城控股继而提出1800亿元的年度销售目标，新城控股2018年超额完成年度销售目标，完成率高达122.83%。
新城控股 “存货/平均预收账款”指标在2018年上半年为1.63，第三季度回升至1.87, 2018年年末为1.72，低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数1.89，新城控股的去化压力相对较小。
新城控股预收账款周转率在2018年上半年大幅下降至0.24，2018年末该指标数值为0.64，高于标准排名统计的100家上市房企中位数0.42。比较行业其他公司，新城控股营业收入结转速度相对较慢，其主要原因是其预收账款的增长速度远大于其营业收入的增长速度，所以导致其预收账款周转率有所下降。
新增土地储备164幅，毛利率创近年新高
2018年上半年，新城控股的土地储备倍数指标为2.68，远低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数7.69，土地储备略显不足。
不过，2018年新城控股通过招拍挂、收并购等方式积极拓展土地资源，进行区域前瞻性布局，储备高潜质项目，深耕长三角，扩充西南区域版图，全国化布局更加均衡，应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。2018年全年公司共计新增土地储备共164幅，总建筑面积4773.24万平方米，平均楼面地价为2330元/平米，其中商业综合体项目新增1940.46万平方米。
2018年，新城控股“双轮驱动”持续发力，住宅地产和商业地产都为公司规模发展和效益增长做出了积极贡献。住宅地产是新城区域深耕、提高规模的压舱石；商业综合体年内新增33个项目，开业19座吾悦广场，开业规模位居行业第二，是新城开疆扩土、创新发展的急先锋。公司商业规模在报告期内跨越式增长，“双轮驱动”战略越来越平衡，越来越稳健。
新城控股2019年1月份通过挂牌方式取得11个城市的18宗地块，进入城市包括天津、山西省太原、四川省德阳市、湖北省随州市、盐城市、昆明安宁市、安徽省滁州市、山东省泰安市、湖南省长沙市、湖北省武汉市及河北省沧州市。上述项目合计出让面积约162万平方米，需支付土地价款111.6亿元。
2月份新增4地块，多为商服用地。主要包括以下四个项目：天津市滨海高新区海洋科技园项目、天津市滨海新区胡家园街新塘组团起步区项目、天津市北辰区永兴道与佳安路交口项目、于上饶市上饶县武夷山大道项目。
财务数据显示，新城控股毛利率近些年来在不断上升，由2015年26.81%上升至2018年的36.69%，创近年最高值。
2018年新城控股实现营业收入541.33亿元，其中主营业务收入中，房地产开发销售本期实现营业收入508.38亿元，较上年同比增加31.05%，主要是公司部分预售房源本期竣工交付，本期符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致；公司物业出租及管理实现营业收入22.13亿元，较上年同比增加 117.24%，主要是公司吾悦广场开业的增加所致。
新城控股2018年销售费用22.67亿元，较上年17.76亿元同比增长27.64%，主要是由于本期销售额增加导致销售费用增加；财务费用8.42亿元，较上年4.47亿元同比增长了88.4%，主要是由于本期借款增加导致利息支出增加导致的。新城控股2018年期间费用率指标为9.93%，比2017年略有下降。
负债水平双降，短期偿债能力较弱
2018年，在政策调控、融资渠道持续收紧的情况下，新城控股在保持原有融资模式的基础上，积极拓宽融资渠道。
公司在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券，募集资金 79 亿元人民币；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行，募集资金 55.53 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金13亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至2018年期末，公司整体平均融资成本为6.47%。
新城控股2015年至2018年的调整后的资产负债率指标处于一个比较稳定的状态。截至2018年末，公司调整后的资产负债率为76%，较2017年80.41%下降4个百分点。2018年上半年，新城控股该指标为82.89%，高于标准排名统计的100家上市房企的3/4位数79.62%。
净负债率方面，新城控股该项指标在2015年至2018年上半年间呈持续上升趋势，在2018年上半年的上升幅度较大，由2017年末63.28%上升至100.37%，增幅高达58.61%。2018年末，该项指标降至35.26%，其主要原因一是公司所持的货币资金由2017年219.5亿元增至2018年的454.1亿元，增长107%；二是公司的所有者权益有大幅度的上涨，由2017年259.8亿元上涨至2018年509.60亿元，增长96%。
新城控股调整后的速动比率指标在2015年至2018年呈现出波浪形趋势，2018年达到1.11，高于标准排名统计的100家上市房企中位数0.98。
2018年年末，公司货币资金为454.1亿元，同比增长107%公司，调整后的现金比率达到0.42，高于标准排名统计的100家上市房企中位数0.35。
长期偿债能力方面，新城控股该指标在2015年至2018年间也呈现一个比较波动的趋势，在2018年该项指标数据为0.41，低于标准排名统计的100家上市房企的中分位数0.51。
综合来看，新城控股的短期偿债能力较强，货币资金相对充足，但公司长期偿债能力相对较弱，远低于行业平均水平。
技术领先体系完整，领跑装配式建筑
新城控股是住建部公布首批装配式建筑示范城市和产业基地名单，新城旗下住宅产业基地威信广厦模块住宅工业有限公司成为首批获得认定的国家装配式建筑产业基地，彰显了新城在建筑技术层面的行业领先地位。
得益于先发优势和多年积淀，新城在装配式住宅技术领域领先不只一个身位。截至目前，新城累计拥有9项发明专利、35项实用新型专利，在江苏昆山、镇江分别设立了核心技术构建的生产制造基地和建筑模块成品组装基地，建立起了覆盖标准化设计、工厂化生产、一体化装修、装配化施工、系统化技术的工业化集成模块化建筑体系，成为全国装配式住宅建筑领域中技术体系最完整、预制装配率最高的企业。
突出的技术优势也让新城不断获得来自国家和行业的多项荣誉，如国家高新技术企业、国内首个工业化集成模块建筑体系认证、国家模块建筑研发基地、国家装配式建筑产业基地、中国装配式建筑创新标杆企业等。
相比传统建筑，装配式建筑在提高品质、把控细节、节省资源、保护环境、缩短工期等方面优势明显。随着装配式施工技术越来越多地在住宅领域得到应用，正在掀起中国住宅产业的新变革。
新城控股一直以来坚持的“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局，横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域，形成产品协同及战略纵深。
公司住宅产品在原有丰富的产品线上围绕客户需求不断更新，在百年住宅、模块化建筑及绿色健康住宅等方面不断创新探索，确定了以“典雅”为核心的产品文化。同时公司配备成熟的商业开发和经营管理团队，以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标，在全国范围内布局。
截至2018年12月末，新城控股累计开业吾悦广场42座，在手（包含开业、在建、待建）吾悦广场95座。2019年计划开业22座，到2019年末将累计开业64座吾悦广场。而到2020年，实现吾悦广场开店100座、年租金达100亿元。
