毛利率创新高，盈利增长40%，建业地产固守河南冲击千亿
上市10周年，转型3周年，2018年对于建业地产（00832.HK）来说是特殊的一年。
3月12日，建业地产发布正面盈利预告，与截至2017年12月31日止年度综合财务报表录得的股东应占溢利相比，2018年度预期股东应占溢利将实现不少于40%的增长。
同时，截至2018年12月31日，建业地产已取得物业合同销售总额人民币536.75亿元，同比增加76.5%，总合同销售建筑面积743.3万平方米，同比增加为62.2%。每平方米平均销售价格为人民币7221元，同比增加8.8%。
深耕河南，土地储备充沛
建业地产是河南省内领先的住宅开发商，成立于1992年，2008年6月6日在香港联合交易所有限公司主板上市。目前建业形成了独特的发展模式，其中特点可总结为：深耕河南、“建业+”生态模式、轻资产模式。
建业地产至创立以来在城市布局策略上一直坚持聚焦和深耕河南区域的战略。得益于河南省“地大人多”，城市化率相对较低，但城市化率的提高速度高于全国平均水平，建业地产凭借着河南省区域市场便连续10年在全国百强名单。
根据董事会主席胡葆森提出的目标，自2018年开始，用三年时间，建业在河南市场占有率达到10%的份额，具体到2018年则是7%-8%。为此，建业覆盖了河南省、市、县、镇、村各个层级市场。
作为建业大本营的郑州，在2016年城市业绩贡献中占据半壁江山。但是，随着正商地产、康桥地产等本地房企不断发力，万科、融创等全国化布局的大型房企也进驻郑州市场分一杯羹时，建业的生存空间已然被压缩。
克而瑞数据显示，在2017年郑州房地产企业权益销售金额排行中，建业排名第六，金额不及第一名正商地产的1/3。此外，万科、融创、碧桂园、保利、绿地、恒大等头部房企均在榜上占据一席，大房企下沉过程中正在与建业开展正面碰撞。
截至2018年6月30日，建业地产已进入河南的18个地级城市和70个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约2300万平方米，拥有在建项目共88个，在建总建筑面积约1332万平方米，土地储备建筑面积约3963万平方米，其中权益建筑面积约2991万平方米。
截至2018年6月，建业地产的土地储备倍数为11.49，较2017年同期上升7.69%，位于标准排名统计的100家上市房企的中位数10.78之上，土地储备较为充沛。
去化压力下降，盈利能力大幅提高
建业地产2018年上半年的平均预收账款209.85亿元，较上年同期92.48亿元增长高达126.91%。得益于预收账款的增加，反映存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2018年上半年为1.56，同比下降32.76%，低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数1.86，去化速度加快，去化压力行业内排名较低。
建业地产2018年上半年的预收账款周转率为0.23，同比下降58.18%，低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数0.29，显示公司预收账款结转收入的速度并不高。
建业地产在2015年之前毛利率稳定在30%以上，2015年公司积极促进房地产销售和实行加快库存去化策略，销售业绩稳步增长，收益按年增长36.1%。然而受加快库存去化策略影响，2015年的整体毛利率降至近五年的最低值22.19%。
截至2018年上半年，公司毛利率回升至36.05%，对比2017年同期的26.3%提高了近10个百分点。高于标准排名统计的100家上市房企中位数32.52%。
毛利率提高主要是由于：毛利率较高的车位销售占比因销售数量增加而上升，毛利率较高的项目管理服务收入增加以及以前年度促销引致去年同期确认在一较低价格。
债务结构稳定，长期偿债能力不佳
建业地产扣除预收账款后的资产负债率近五年相对比较稳定，但近两年也出现了小幅度的上升且一直位于行业高位。2018年上半年建业地产扣除预收账款后的资产负债率为80.07%，较年初下降2个百分点，高于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数79.71%。
相对于资产负债率来说，建业地产的净负债率波动较大。截至2018年上半年，建业地产的净负债率为60.54%，较年初增加近35个百分点，不过仍低于行业1/4分位数67.26%，导致净负债率陡增的原因是有息负债的增加。
建业地产的融资方式分为：银行借款、其他借款、公司债券及优先票据，其中优先票据为建业地产的主要融资方式。从近几年来看，建业地产的票据发行利率由2015年的8.75%已经降至2018年的6.6%，融资成本逐渐下降。
同时，建业地产的债务结构主要以长期债务为主，公司一年内需要偿还的债务占比为30%，整体结构较为合理。
建业地产调整后的速动比率和现金比率近5年来整体都呈现上升趋势，截至2018年6月，建业地产调整后的速动比率和现金比率分别为1.04和0.49，均位于行业中位数之上。建业地产的销售回款足以覆盖经营性支出，整体资金保持充裕，销售与支出较为平衡，因此公司的整体融资压力也相对较小，短期偿债压力较低。
但长期偿债能力方面表现不佳。通过“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。2018年上半年建业地产的该项指标同比下降28.57%至0.35，低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.5，长期偿债能力较差。
打造绿色供应链
为促进环保建筑业务发展及提倡低碳生活文化，建业地产依据中国住房和城乡建设部颁布的《绿色建筑评价标准》制定《建业集团绿色建筑实施方案》，2010年提出《建业绿色宣言》，切实执行各项环保建筑发展规划，逐步转用省电灯具、节水喷灌技术、雨水收集系统和地源热泵等工具及技术，借此全面提升旗下住宅项目的环保节能效益。
同时，建业地产积极推进河南省住宅产业化和成品住宅的发展，在多个项目建设住宅产业化和成品房示范工程，将原来的分布式装修转变为集约化设计、集中采购、集中施工，并精简在施工地点进行的繁复工序。
通过生产工艺的改变，从源头降低材料损耗率、废料排放量、废气及温室气体排放，同时减轻噪音污染，节约社会总成本。公司新建项目中有南阳森林半岛、焦作世和府、商丘建业十八城等10个项目获得国家绿色建筑认证。
建业地产参与阿拉善SEE生态协会、中城联盟等联合发起的“中国房地产行业绿色供应链活动”。该行动于2016年6月5日世界环境日正式启动，70余家参与单位承诺在共同的采购指南和行动方案的指导下，管理自身供应链，坚持绿色采购，从原材料开采源头、生产过程、终端消费等多个角度入手，绿化整个供应链条，提高环境效益和资源利用效率，为社会发展、环境保护承担起责任。
2019年已经是建业地产深耕河南的第27个年头，作为河南的地方房企，建业地产已经进入了业绩增长期，凭借充沛的土地储备以及品牌优势，建业地产在2019年或许会迈上一个新的台阶。
