央企“模范生”保利地产能否重回行业前三？
都说地产调控让开发商的日子不好过，但保利地产的半年报却是另一番景象。
8月13日，保利地产发布2018 年半年度报告，上半年其共实现签约金额2153亿元，位居行业第四名。
如若继续保持，央企“模范生”保利地产重回行业前三的目标，有望早日实现，这或许也是保利地产敢于成为第一家发布2018年半年报上市房企的原因。
今年上半年，保利地产实现营业收入595.4 亿元，同比增长9.3%；实现利润总额127亿元，同比增长 24.7%；实现归属于上市公司股东的净利润65.1亿元，同比增长15.1%。
另外，随着公司毛利率的快速回升，保利地产也在加大拿地力度，公司上半年年累计新增土地面积1510万平方米，甚至略大于销售面积。
库存压力小，一二线城市销售占比近八成
保利地产半年报显示，公司上半年签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主，占比近78%。
截止上半年，保利地产存货共计4846亿元，同比增长30.44%，预收账款共计2911亿元，同比增长38.82%。
从近五年中报计算的存货/平均预收账款来看，保利地产存货压力在不断减小，近五年的去库存压力均低于行业平均水平，去库存效果明显。
特别是今年6月份，保利地产单月销售额突破600亿元，同比增速高达 58.0%。
而且今年销售依旧以一二线城市和核心城市群的刚需和改善性需求为主，一二线城市签约金额占比不断提升，预计全年销售可达4300亿元。
预收账款周转率降低，竣工时间偏慢
2018年上半年，保利地产预收账款周转率为23.77%，该指标近五年都显著低于行业平均水平，并且连续三年呈下降趋势。
究其原因，主要因为前些年去库存而直接带来的平均预收账款的增加。2014年上半年至2018年上半年，公司平均预收账款从1190亿元增加到2504亿元，增幅110.42%。
2014年上半年营业收入为340亿元，2018年上半年为595.1亿元，五年内同期增幅仅为75%，预收账款结转营业收入速度较慢。
在看过保利地产2018中报的开发成本介绍后，发现部分地块竣工时间明显偏慢。如广州保利天悦，2010年12月开工，预计2018年12月竣工。广州保利大都汇，2013年九月开工，预计2021年6月竣工。
毛利率升至35%，盈利能力转强
保利地产营业收入增加的同时，营业成本被严格控制。
2018年上半年，保利地产的营业收入为595.1亿元，比去年同期的544.6亿元，增加50.5亿元，增幅9.27%。
与此同时，上半年公司营业成本为384.5亿元，比去年同期的376.9亿元略有增加，增幅为7.6%，明显低于收入增幅。
仔细分析保利地产近些年毛利率的变化，基本都在30%以上，2015年地产行业回暖，公司毛利率高达36.3%，为近五年最高。
此后，由于政策上的不断调控，公司毛利率也不断下滑，2016年32.6%，2017年降至30.79%，为近五年最低水平。
而今年上半年，保利地产的毛利率显著升高，增至35.39%，同比提高4.6个百分点。
另外，公司近五年的期间费用率在行业1/4分位数6.62和中位数9.14区间小幅上涨，今年的期间费用率为8.1%。
在衡量公司盈利水平的指标上，标准排名使用的是调整后EBIT利润率=（EBIT-非经常性损益）／营业收入。
保利地产EBIT在近五年增长至144.87亿，增幅123.5%，而非经常性损益的总额在五年内仅仅增加了24.13亿元。除去非经常性损益，主营业务的盈利能力逐渐增强。
保利地产总资产报酬率在近五年里都未曾超过1/4分位数2.97%，并且有下降的趋势。
保利地产近五年资产总额增长至8139亿元，增幅131.16%。资产总额的增长主要是由于货币资金，存货，预付账款以及其他应收款的增加而引起的。
2018上半年，公司新拓展国内项目69个，新增容积率面积1510万平方米，总成本1072 亿元。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为68%和50%。
龙头房企，杠杆水平和净负债率适中
标准排名使用预收账款从负债中剔除之后的资产负债率进行行业对比研究。
保利地产近五年负债总额不断攀升，截至上半年末为6455亿元，较去年同期增长40.63%，调整后的资产负债率今年上半年为67.79%，处于行业1/4分位数65.43%和中位数73.88%之间，显示出一个适中的水平。
根据保利地产2018年半年报，负债的提升主要来源于预收账款和银行借款的增加，截止上半年末，公司短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款合计2189.1亿元。
其中浮动利率借款1496.85亿元，假如其他因素不变，央行贷款基准利率每上升/下降0.25 个百分点，将导致公司利息支出增加/减少4.04亿元。
2018年上半年，保利地产净负债率为93.26%，从2014年至2018年公司净负债率呈现一个平缓的V型。
近些年，房地产行业集中度在逐步提升，给龙头房企带来更大的优势。保利地产跻身第一梯队又背靠央企，对于低成本融资有先天优势。
截止上半年末，保利地产银行贷款授信额度合计3810 亿元，剩余未使用额度为1687 亿元，全部有息负债综合成本仅4.86%。
股东权益去年同期为1233亿元，本期增长至1683亿元，增幅36.5%，其中少数股东权益589亿元，增幅85.16%。如持有厦门中璟32.33亿元、天津融创14.39亿元等等。
短期偿债能力强，融资优势突显
标准排名使用调整后的速动比率、现金比率来衡量偿债能力，在分母上均剔除了预收账款，由于房地产预收账款偏大，并且不负有偿还义务，故去除。
保利地产调整后的现金比率、速动比率在近五年呈现上升趋势，速动比率在行业3/4分位数1.18上继续上行，今年上半年达到2.05，现金比率在行业3/4分位数0.52上继续上行，上半年达到0.72。
这也表明企业拥有足够的流动资产以偿还流动负债，短期偿债压力小。另一方面现金比率偏高，说明企业的现金可能没有得到合理的运用。
近五年，保利地产的经营现金流净额在正负间波动。截止2018年上半年，公司经营活动现金流净额为-98.33亿元，投资现金流流出75.5亿，比去年同期-38.63亿元相比，增幅近3倍，融资现金流则增加至452.8亿元，增幅46.06%。
保利地产虽然短期偿债能力强，但经营现金流净额的负向流动也多少会成为公司发展的隐患。只不过看似危险，但因为其为国企，融资难度与融资成本较低，相对来说并无大碍。
拿地积极，新增土地大于销售面积
保利地产土地储备倍数在2014上半年为15.99倍，远远高于行业3/4分位数8.96倍，但近些年持续下滑至6.69倍，高于行业中位数5.93倍。
截止2018年上半年，保利地产土地储备建筑面积约为1.4亿平方米，较去年同期增幅30.96%。
本年已签约销售面积2153.12万平方米，较去年同期增幅104.28%，预计2018年全年销售额在4000亿元以上。
在签约销售大幅增长的同时，保利地产也在加快土地储备，公司上半年年累计新增土地面积1510万平方米。
中报显示，公司待开发面积为8950万平方米，其中一二线城市5425万平方米，占比约61%。那么三四线城市土地储备则为3525万平方米，占比约39%。公司整体拿地节奏稳健合理，土地储备充足，有效保障公司未来3-5年的开发需求。
标准排名认为，总体上看保利地产库存压力较小，毛利率升至近年来较高水平，同时期间费用率增幅相对较低，货币资金非常充裕，短期偿债能力强，但长期偿债能力较弱，并依靠融资现金流偿还债务。
另外，公司在一二线城市土地储备多，但受调控政策影响，销售将有所减慢，而三四线城市签约面积增幅远超土地储备幅度，土地储备逐渐不能满足长期发展需求。如果不及时调整土地储备政策，公司长期发展能力或将面临新的挑战。
作为央企“模范生”的保利地产，为了实现重回行业前三的目标，下半年或将进一步加大拿地力度和加快去化速度，一味墨守成规，或将只能追忆昔日“招保万金”的辉煌岁月。
